房地產(chǎn)開發(fā)概念精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)開發(fā)概念，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)拿地前；規(guī)劃概念方案；設(shè)計(jì)

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號(hào)：S611文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1. 前言

房地產(chǎn)開發(fā)前期拿地階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局出具的規(guī)劃條件，初排設(shè)計(jì)方案，同時(shí)給予專業(yè)的意見和建議，讓開發(fā)商拿來作為參考，甚至可以結(jié)合成本專業(yè)給方案做個(gè)經(jīng)濟(jì)測算，讓開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目有個(gè)預(yù)先較為準(zhǔn)確的判斷，這在現(xiàn)如今房地產(chǎn)形勢越來越嚴(yán)峻的非常時(shí)期，顯得尤為重要。

2.項(xiàng)目分析—洛陽某項(xiàng)目

2.1項(xiàng)目簡述

項(xiàng)目位于洛陽市，地塊東側(cè)道路紅線寬30米，南側(cè)道路紅線寬95米，西側(cè)道路紅線寬30米，北側(cè)道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個(gè)小地塊，各項(xiàng)指標(biāo)如圖所示，其中1地塊和2地塊指標(biāo)可以平衡。

2.2項(xiàng)目現(xiàn)場考察

項(xiàng)目地塊南側(cè)是城市主干道；西側(cè)是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規(guī)劃圖紙上看，該樓盤東側(cè)沿街設(shè)了商鋪；地塊東側(cè)為某科研樓，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔答仯矫苄砸筝^高；地塊北側(cè)是洛陽的母親河洛河，將來會(huì)改造成濕地公園。

2.3項(xiàng)目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質(zhì)R2/C2（二類居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時(shí)；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質(zhì)：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規(guī)劃概念方案設(shè)計(jì)

3.1 總平面設(shè)計(jì)

規(guī)劃布局注重中軸對(duì)稱和空間圍合，體現(xiàn)較強(qiáng)的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個(gè)組團(tuán)，為提高項(xiàng)目品質(zhì)，兩個(gè)組團(tuán)分別考慮較大的中心景觀區(qū)域，可結(jié)合會(huì)所、泳池等設(shè)計(jì)。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區(qū)直接進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入地面園區(qū)，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設(shè)置，南北兩個(gè)地塊形成呼應(yīng)與貫通，同時(shí)結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置大堂，讓業(yè)主步行通過大堂進(jìn)入園區(qū)，提升園區(qū)整體品質(zhì)，創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據(jù)前期市場調(diào)研，該片區(qū)的商業(yè)比重偏低，因此該地塊應(yīng)適當(dāng)多的布置商鋪，一方面可以提升片區(qū)配套，另一方面從房地產(chǎn)銷售角度考慮，商鋪去化率會(huì)相對(duì)較高。沿街商鋪考慮在地塊西側(cè)、北側(cè)以及洛宜路兩側(cè)布置，西側(cè)商業(yè)可以跟現(xiàn)已在建的其他樓盤形成商業(yè)氛圍，北側(cè)商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側(cè)營造內(nèi)街氛圍，東側(cè)由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設(shè)計(jì)

建筑點(diǎn)板結(jié)合，組團(tuán)考慮較大的中心景觀區(qū)域；整個(gè)地塊沿中間道路兩側(cè)建筑較低，營造較為舒適的內(nèi)街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯(cuò)落，通過起伏變化，達(dá)到較好的天際線效果。

整個(gè)園區(qū)建筑底層架空，可將景觀延伸進(jìn)來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項(xiàng)目品質(zhì)。

4.設(shè)計(jì)難點(diǎn)及建議

4.1 難點(diǎn)

項(xiàng)目規(guī)劃條件中對(duì)容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經(jīng)過初步測算，在保證較好項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時(shí)以上，對(duì)南北間距要求較高，從側(cè)面限制了容積率；項(xiàng)目地處相對(duì)較為偏僻，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮與周邊道路的關(guān)系，創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對(duì)1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產(chǎn)開發(fā)前期人員與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局進(jìn)行溝通與協(xié)商，是否可變更規(guī)劃條件，不然建議開發(fā)商慎重拍地；建議開發(fā)商成本專業(yè)人員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時(shí)有個(gè)心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調(diào)研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對(duì)項(xiàng)目有個(gè)更為完整的預(yù)判；建議配合園區(qū)服務(wù)體系，做適當(dāng)面積的配套設(shè)施，以提升園區(qū)整體價(jià)值。

5.小結(jié)

篇2

縱觀近幾年來的樓盤銷售，“郊居化概念”“中心區(qū)概念”“海濱概念”“地鐵概念”等概念以及各種展覽會(huì)、研討會(huì)、看樓一日游等促銷活動(dòng)層出不窮。可見開發(fā)商為了銷售樓盤煞費(fèi)苦心。

然而，樓盤仍在大量開工，庫存仍在持續(xù)上升。但豪都、中海、萬科等公司開發(fā)的樓盤，卻個(gè)個(gè)熱銷。究其原因，在于這些開發(fā)商堅(jiān)持了“以人為本”而不是“以錢為本”的經(jīng)營理念。大凡堅(jiān)持“以人為本”經(jīng)營理念的開發(fā)商，在選址、目標(biāo)客戶定位、營造環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格定位時(shí)都能從分析消費(fèi)者的行為特征入手，講質(zhì)量、重信譽(yù)，注重樹立良好的品牌形象，他們在項(xiàng)目確立的時(shí)候就已經(jīng)考慮到了銷售問題。而“以錢為本”的開發(fā)商，造房時(shí)急功近利，只重經(jīng)濟(jì)效益，忽視樓房質(zhì)量和環(huán)境的營造，賣房時(shí)為銷售而銷售，為了早日脫手，連蒙帶騙，以至消費(fèi)者怨聲載道。開發(fā)商損壞了企業(yè)形象，樓盤自然也就賣不出去了。實(shí)踐證明，兩種不同的經(jīng)營理念，所產(chǎn)生的銷售結(jié)果也是大相徑庭的。最新動(dòng)態(tài)

爭購“熱盤”的啟示

中國首座“農(nóng)民城”引資建新城

中國建材結(jié)構(gòu)將進(jìn)行重大調(diào)整

房價(jià)，北京略降上海略漲專家看市

堅(jiān)定不移地發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房

王石眼里的新萬科

房地產(chǎn)企劃隨想

推動(dòng)中國住宅的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

房地產(chǎn)業(yè)的興盛期來了營銷觀點(diǎn)

如何將你的房子全部售出

房地產(chǎn)營銷的生命線

房地產(chǎn)營銷中的4C策略

房地產(chǎn)，走進(jìn)全方位營銷時(shí)代

房地產(chǎn)價(jià)格的心理策略

度身定做不是樓盤包裝唯一手段

商品房的定價(jià)策略

樓盤服務(wù)營銷將是大勢所趨品牌建設(shè)

房地產(chǎn)業(yè)如何創(chuàng)品牌？

淺談房地產(chǎn)銷售中的品牌意識(shí)

品牌經(jīng)營　回頭無岸

住宅開發(fā)步入品牌時(shí)代形象創(chuàng)意

深圳地產(chǎn)廣告新創(chuàng)意

樓盤形象包裝技巧（上篇）

樓盤形象 包裝技巧（下篇）

房產(chǎn)銷售呼喚企業(yè)形象廣告

房地產(chǎn)營銷中的DM廣告成功案例

富力新居的營銷奧秘

奧林匹克花園成功定位

創(chuàng)新令深圳地產(chǎn)仍處“第一組團(tuán)”

福臨居，為“想家”人圓夢熱點(diǎn)透視

中國城市十大敗筆

人流量不等于銷售效果

賣掉萬科：地產(chǎn)巨鯨浮出水面

新住宅論壇難成價(jià)格聯(lián)盟

解剖房地產(chǎn)概念病

透視房地產(chǎn)定位病

房展會(huì)泛濫成荒　鍛造金字招牌可勝出

給深圳地產(chǎn)商提個(gè)醒中介機(jī)構(gòu)

地產(chǎn)的抉擇

房地產(chǎn)中介何時(shí)步入e時(shí)代促銷活動(dòng)

“家住城南”活動(dòng)正式啟動(dòng)

地產(chǎn)新時(shí)尚:靚樓與名校聯(lián)姻

陽光荔枝會(huì)舉辦首屆陽光荔景少兒書畫大獎(jiǎng)賽

紫竹花園辦“嘉年華會(huì)”

潛龍地產(chǎn)為教師節(jié)獻(xiàn)禮開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（一）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（二）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（三）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（四）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（五）

房地產(chǎn)開發(fā)流程圖（六）

政策法規(guī)

關(guān)于印發(fā)《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》的通知

北京市提高公有住房租金增發(fā)補(bǔ)貼實(shí)行租金減免政策問答

國企職工住房如何解決 部委最新通知有答案

篇3

摘要：規(guī)模經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)的一種現(xiàn)象，也是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的一個(gè)重要范疇。追求利潤最大化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在市場上謀求占有率的提高和市場份額的擴(kuò)大，才能使開發(fā)成本降低。但是并非房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大越好，任何不顧市場狀況、企業(yè)狀況的盲目擴(kuò)張有百害而無一利。如何使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)規(guī)模達(dá)到最優(yōu)組合，是本文研究的要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；規(guī)模經(jīng)濟(jì)；途徑；支撐要素

一、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模（包括各種專業(yè)公司和聯(lián)合公司的規(guī)模）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地資源貯備、開發(fā)建設(shè)、資金、人才規(guī)模。它表明開發(fā)建設(shè)諸要素以及開發(fā)建設(shè)的房屋在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中程度。根據(jù)這種集中程度，一般可以把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模劃為大型、中型和小型三種。劃分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，既可用勞動(dòng)力、資金來劃分；也可用其完成的開發(fā)量或正在開發(fā)的數(shù)量劃分；也可用其中兩個(gè)以上的要素同時(shí)作為劃分的標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求

1．房地產(chǎn)企業(yè)初始規(guī)模的確定。為了確定房地產(chǎn)企業(yè)的適宜規(guī)模，必須首先確定房地產(chǎn)企業(yè)的起始規(guī)模。起始規(guī)模是經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下的最小開發(fā)建設(shè)規(guī)模，是確定房地產(chǎn)企業(yè)最適宜規(guī)模的基礎(chǔ)。起始規(guī)模應(yīng)保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各環(huán)節(jié)中的人才、資金、資源、設(shè)備等，并使其能夠得到充分利用。起始規(guī)模的合理確定，是決定投資房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最小規(guī)模低于起始規(guī)模時(shí)，不宜投入開發(fā)，而開發(fā)規(guī)模大于起始規(guī)模時(shí)，則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身?xiàng)l件以及其他條件，按不同的規(guī)模，組成開發(fā)建設(shè)的合理性方案，并選擇最優(yōu)規(guī)模。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強(qiáng)，加上東部與西部差異，城市與縣鎮(zhèn)差異。因此很難準(zhǔn)確確定具體的初始規(guī)模。原則上，在大中型城市，以中型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模較為適當(dāng)；在小型城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模以小型較為適合。

2．企業(yè)最適宜規(guī)模的確定。在某一地建立房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，并非規(guī)模越大、實(shí)力越強(qiáng)就越好。還必須根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況而定。為了確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最適應(yīng)開發(fā)規(guī)模，需要以企業(yè)最適宜規(guī)模為核算評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)最適宜規(guī)模是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)開發(fā)建設(shè)過程，管理組織最為合理，各種生產(chǎn)要素能充分利用，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)效益最好的企業(yè)規(guī)模。如果企業(yè)規(guī)模超過了企業(yè)最適宜規(guī)模的界限，投資和勞動(dòng)力消耗的增加所獲得的經(jīng)濟(jì)效益將呈遞減趨勢。由于隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，各種社會(huì)化分工合作機(jī)制的建立，如前期有顧問策劃公司、工程有招投標(biāo)的公司、監(jiān)理公司、宣傳有廣告策劃公司、銷售有營銷中介公司。企業(yè)從人員數(shù)量上考慮，大型企業(yè)人才數(shù)量只需要中型企業(yè)人數(shù)，中型企業(yè)人數(shù)只需要小型企業(yè)人員，沒有必要搞小而全、大而全。

確定企業(yè)最適宜規(guī)模的方法很多，要根據(jù)具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)合理選擇。最常用的是成本效益分析法。這種方法的實(shí)質(zhì)是通過消耗類指標(biāo)和效益指標(biāo)的對(duì)比分析，在盈虧平衡的基礎(chǔ)上不同規(guī)模方案進(jìn)行比較，確定企業(yè)最佳開發(fā)建設(shè)規(guī)模。當(dāng)前企業(yè)最適宜規(guī)模應(yīng)當(dāng)以所擁有的資金、土地資源作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。

3．企業(yè)最優(yōu)規(guī)模的選擇。企業(yè)最適宜規(guī)模是計(jì)算企業(yè)規(guī)模的依據(jù)，但并不是選定的企業(yè)實(shí)際規(guī)模。在選擇企業(yè)的實(shí)際規(guī)模時(shí)，要根據(jù)社會(huì)需求量的大小，在企業(yè)起始規(guī)模和最適宜規(guī)模之間，經(jīng)過多方案的對(duì)比分析來確定。比較企業(yè)的不同方案，一般是采取計(jì)算同一年開發(fā)建設(shè)成本與基建投資額之和來進(jìn)行。總費(fèi)用最低的方案為最優(yōu)方案。

三、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)途徑

1．房地產(chǎn)企業(yè)購并是資本集中的有效手段。低價(jià)收購資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。使購并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過購并成本和購并價(jià)格，或超過新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實(shí)施購并的積極性和主動(dòng)性。實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、提高企業(yè)國際競爭力的動(dòng)機(jī)。獲取土地等生產(chǎn)要素的動(dòng)機(jī)。企業(yè)購并可能以直接實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，這表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）企業(yè)自身內(nèi)部擴(kuò)張，逐步增擴(kuò)股，增大股本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，并以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)的提高資金的利用率；（2）橫向購并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。橫向購并是同一產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)同類或存在替代關(guān)系的企業(yè)之間購并，具有直接的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效果；（3）縱向購并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。企業(yè)縱向購并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)也必須首先具備上述企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐條件，否則，會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的誤區(qū)；（4）混合購并中的規(guī)模經(jīng)濟(jì)要獲得混合購并的規(guī)模經(jīng)濟(jì)（范圍經(jīng)濟(jì)）效果，構(gòu)成企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的各種支撐條件也是必不可缺的。

2．房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也可以在政府統(tǒng)一運(yùn)作下完成。各級(jí)地方政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開發(fā)。然后通過土地招投標(biāo)市場，按照規(guī)劃片區(qū)由各開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)所得的地塊上進(jìn)行組團(tuán)式或居住小區(qū)式開發(fā)。較為成功的實(shí)例就是南京市開發(fā)建設(shè)的“月牙湖小區(qū)”。它由建委、國土、規(guī)劃局等部門按照南京市居民高尚居住區(qū)的規(guī)劃要求，統(tǒng)一進(jìn)行布局，綜合配套，由十幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行組團(tuán)式、居住小區(qū)規(guī)模開發(fā)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

3．企業(yè)戰(zhàn)略同盟。兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了一定的目的、通過一定的方式組成的網(wǎng)絡(luò)式的聯(lián)合體稱為戰(zhàn)略聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念首先是由美國DEC公司總裁簡?霍普羅德和管理學(xué)家羅杰?內(nèi)格爾提出。從20世紀(jì)80年代起，戰(zhàn)略聯(lián)盟在西方和日本企業(yè)界得到迅速發(fā)展。戰(zhàn)略聯(lián)盟是一種關(guān)系松散的企業(yè)組織形式，它不具有傳統(tǒng)企業(yè)那樣明確的層級(jí)和邊界，對(duì)于聯(lián)盟中的各方而言都十分機(jī)動(dòng)靈活。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)踐中，這優(yōu)勢互補(bǔ)的組織形式具有較高的效率。由于房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，因此戰(zhàn)略聯(lián)盟中的各方可以通過相互間的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入對(duì)方的地區(qū)市場。這在競爭日趨激烈的今天，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍外地市場無疑具有十分重大的意義。

同時(shí)，戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙方招投標(biāo)大型土地項(xiàng)目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標(biāo)中避免殘酷競爭，哄抬地價(jià)，提高土地投資成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

四、房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的支撐要素

從企業(yè)內(nèi)部來看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要支撐條件是：

1．擁有土地資源的支撐。土地是財(cái)富之母。土地是一種不可再生的資源。它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的直接開發(fā)和經(jīng)營的對(duì)象，同時(shí)也是各類房屋建筑不可缺的基礎(chǔ)載體。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)離不開土地資源，而土地資源卻可以作為未被開發(fā)的原始形態(tài)而獨(dú)立存在，可以說土地是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的萬源之本，在我國，土地歸國家所有，房地產(chǎn)企業(yè)僅能依據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地性質(zhì)的不同，購得40~70年的土地使用權(quán)（依用地性質(zhì)不同而分），而土地使用權(quán)的一次性周期長達(dá)40~70年，因此，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，必須在其可預(yù)見的預(yù)見期里，充分貯備土地資源。如果沒有土地只能是空談規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2．資金支撐。資金是房地產(chǎn)血液，房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢在很大程度上依賴于資金，通過資金參與控制更多的具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)的開發(fā)項(xiàng)目，即房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)離不開龐大的資本投入。企業(yè)自身的資本積累、積聚能力，以及進(jìn)行間接融資、直接融資的能力，就其成為能否實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的重要支撐條件。

3．企業(yè)家能力的支撐。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)規(guī)模以算術(shù)級(jí)數(shù)或幾何級(jí)數(shù)增長時(shí)，特別是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過橫向、縱向及混合購并若干企業(yè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張時(shí)期，其管理的復(fù)雜程度、組織協(xié)調(diào)工作量會(huì)呈幾何級(jí)數(shù)增加。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理提出更高的要求。

從企業(yè)的外部來看，構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟(jì)主要支撐條件是：

1．政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)由政府政策高度壟斷性行業(yè)，是一個(gè)受政府政策影響，對(duì)政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級(jí)市場中最重要的資源——土地。使得它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場有著絕對(duì)的控制權(quán)，它決定了市場供求關(guān)系平衡位置，決定了價(jià)格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之一。

2．市場規(guī)模支撐。市場規(guī)模即市場需求量。市場需求量的大小是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的前提條件。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的明顯趨勢。但由于其受市場容量的限制，即受開發(fā)建設(shè)地區(qū)人口因素影響。因此，并非開發(fā)建設(shè)規(guī)模越大越好，隨著規(guī)模的擴(kuò)大會(huì)出現(xiàn)規(guī)模效益遞減情況。筆者根據(jù)多年房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐，提出如下規(guī)模：在中、小型城市（人口規(guī)模：50萬人~100萬人）一般不宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在大、中型城市（人口規(guī)模：150萬人~300萬人）一般宜進(jìn)行大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在特大型城市（人口規(guī)模大于500萬人）一般宜進(jìn)行特大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)規(guī)格以居住區(qū)為宜（建筑面積為50萬m2~150萬m2），資金籌措按上市公司、大型企業(yè)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)。

上述僅是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言。就各級(jí)地方政府而言，本著經(jīng)營城市考慮，其開發(fā)規(guī)模應(yīng)適當(dāng)?shù)靥岣咭粋€(gè)檔次，以利于城市綜合布局。

3．市場范圍支撐。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關(guān)的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會(huì)隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房的銷售范圍，是一個(gè)市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強(qiáng)，使用權(quán)得其開發(fā)建設(shè)的商品房一般不會(huì)超出以地級(jí)市、縣級(jí)市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴(kuò)張，城市化的進(jìn)程而市場范圍擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模無限擴(kuò)大，也會(huì)陷入規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

篇4

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；動(dòng)態(tài)能力；維度結(jié)構(gòu)；實(shí)證研究

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)：1003-7217（2016）02-0087-05

一、引言

我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展于2003年以后的兩個(gè)市場的構(gòu)建，即堅(jiān)持住房市場化的同時(shí)完善住房保障體系。在此期間，為了遏制房地產(chǎn)市場過快、過熱和過度發(fā)展，中央啟動(dòng)了一輪又一輪、長達(dá)十年的宏觀調(diào)控，但由于進(jìn)入門檻較低、開發(fā)收益較高、城鎮(zhèn)化提速等原因，房地產(chǎn)業(yè)過快發(fā)展的勢頭不減反增。據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2003～2014年，全國商品房銷售面積從3.4億平方米增長至12億平方米，累計(jì)增長3.5倍，年均復(fù)合增長率12%；銷售額從7956億元上升至7.6萬億元，累計(jì)增長9.5倍，年均復(fù)合增長率22.5%；房屋新開工面積由5.5億平方米增長至18億平方米，年均復(fù)合增長率14.6%①。然而，從2014年開始，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)換擋減速明顯、結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入“新常態(tài)”，除了部分中心城市外，不少城市都存在一定的房價(jià)下跌壓力，部分地產(chǎn)資本也開始進(jìn)入其他領(lǐng)域或行業(yè)尋求新的利潤增長點(diǎn)，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪洗牌格局逐步呈現(xiàn)。那些仍固守原有盈利模式和開發(fā)理念，不能有效適應(yīng)動(dòng)態(tài)復(fù)雜多變外部環(huán)境的企業(yè)，開始陷入難以為繼甚至無奈關(guān)閉的境地。而以萬科股份、保利等為代表的國內(nèi)百強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成長績效顯著，除了其土地儲(chǔ)備和開發(fā)資金充足外，一個(gè)重要原因是這些企業(yè)均在適應(yīng)環(huán)境變化方面不斷加大投入、進(jìn)行探索，企業(yè)競爭優(yōu)勢持續(xù)得到提升。由此可見，在當(dāng)前“新常態(tài)”發(fā)展環(huán)境下，認(rèn)識(shí)和提升企業(yè)動(dòng)態(tài)能力，已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升持續(xù)競爭優(yōu)勢的前提和基礎(chǔ)。

企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的概念最早由Teece和Pisan在1994年提出[1]；1997年他們進(jìn)一步明確了企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的概念和理論，認(rèn)為動(dòng)態(tài)能力是企業(yè)整合、構(gòu)建、重新組合內(nèi)外部能力以適應(yīng)快速變化環(huán)境的能力[2]；1998年又進(jìn)一步將動(dòng)態(tài)能力概念重新定義為企業(yè)快速和有效感知及獲取機(jī)會(huì)的能力[3]；2007年為了進(jìn)一步解釋其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，又提出動(dòng)態(tài)能力可分解為機(jī)會(huì)與威脅感知的能力、機(jī)會(huì)把握和獲取的能力、資源整合與重構(gòu)的能力三個(gè)維度的新動(dòng)態(tài)能力分析框架[4]。此后，動(dòng)態(tài)能力作為一個(gè)熱點(diǎn)吸引大批學(xué)者介入研究，其研究視角大體可劃分為三種：一是能力觀，即動(dòng)態(tài)能力是能力的一個(gè)子集，是企業(yè)快速、有效應(yīng)對(duì)環(huán)境變化的能力[5-7]；二是資源觀，即動(dòng)態(tài)能力著眼于企業(yè)對(duì)資源進(jìn)行整合、重構(gòu)，以建立企業(yè)的競爭優(yōu)勢[8，9]；三是學(xué)習(xí)觀，即動(dòng)態(tài)能力是一種集體學(xué)習(xí)活動(dòng)模式，借助知識(shí)創(chuàng)新的過程，支撐企業(yè)提升對(duì)環(huán)境的適應(yīng)效果和效率[10，11]。迄今為止，國內(nèi)外關(guān)于動(dòng)態(tài)能力的研究雖然取得不少成果，但立足于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力研究的文獻(xiàn)并不多見，有限的研究也多集中在核心能力方面，如王宏偉等將房地產(chǎn)企業(yè)核心能力歸納為企業(yè)家能力、市場能力、組織整合與學(xué)習(xí)能力三個(gè)方面[12]；解凍等從組織特質(zhì)、價(jià)值觀、角色定位、技能和知識(shí)等方面構(gòu)建了基于知識(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)核心能力模型[13]。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)能力是什么？其維度結(jié)構(gòu)是什么？現(xiàn)有研究并沒有給予解答，而這恰恰對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效應(yīng)對(duì)“新常態(tài)”發(fā)展環(huán)境、不斷提升自身競爭優(yōu)勢等，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的維度結(jié)構(gòu)及量表開發(fā)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的維度結(jié)構(gòu)

企業(yè)動(dòng)態(tài)能力理論認(rèn)為，在變幻莫測、競爭激烈的復(fù)雜環(huán)境下，企業(yè)能夠感知這種威脅和機(jī)會(huì)，并通過快速學(xué)習(xí)，持續(xù)整合和配置現(xiàn)有組織資源，快速響應(yīng)外部環(huán)境改變自身結(jié)構(gòu)，向客戶持續(xù)提供新產(chǎn)品、新服務(wù)、甚至新業(yè)態(tài)，從而達(dá)成市場競爭優(yōu)勢的持續(xù)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài)能力，首先強(qiáng)調(diào)組織學(xué)習(xí)，由于開發(fā)區(qū)域的政策、市場差異，再加上土地資源獲取難度大、行業(yè)調(diào)控政策和需求偏好變化，使得企業(yè)必須通過不斷學(xué)習(xí)，全面提升企業(yè)素質(zhì)以應(yīng)對(duì)內(nèi)外環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)。其次是資源整合，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的集成土地、資金、設(shè)計(jì)、建設(shè)、設(shè)備安裝、營銷和物業(yè)等各種資源與服務(wù)的“系統(tǒng)集成商”，企業(yè)必須根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)配置優(yōu)化資源、協(xié)調(diào)上下游各相關(guān)關(guān)系，才能確保項(xiàng)目的有效完成。第三是組織變革，企業(yè)需要在不同發(fā)展階段、結(jié)合不同環(huán)境特點(diǎn)，通過調(diào)整變革組織，實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展，如萬科股份就是通過“加法期”、“減法期”和“深化期”三個(gè)階段的組織變革來完善內(nèi)部管控體系，建立了長期競爭優(yōu)勢。因此可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過不斷更新企業(yè)知識(shí)結(jié)構(gòu)，整合優(yōu)化組織資源結(jié)構(gòu)，以及變革組織能力結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)行為（即組織慣例）的適應(yīng)性更新，使企業(yè)適應(yīng)快速變化環(huán)境的需要，從而提升自身的競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力維度結(jié)構(gòu)的具體內(nèi)容包括：

1.組織學(xué)習(xí)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的動(dòng)力源[6，10，11]。它通過“干中學(xué)”與“學(xué)中干”等方式，實(shí)現(xiàn)新獲取知識(shí)（即增量知識(shí)）與原有知識(shí)（存量知識(shí)）的有機(jī)融合和重新配置。Zollo和Winter認(rèn)為，組織學(xué)習(xí)是組織為追求高績效而進(jìn)行調(diào)整慣例的系統(tǒng)性方法，分成經(jīng)驗(yàn)積累、知識(shí)表達(dá)和知識(shí)編碼[10]；Haeckel和Nolan則將組織學(xué)習(xí)分成感知、解釋、決策、行動(dòng)[14]。本文認(rèn)為組織學(xué)習(xí)是企業(yè)一種自我更新機(jī)制，通過感知、理解、獲取、應(yīng)用等，增強(qiáng)組織機(jī)體的柔性，實(shí)現(xiàn)組織的持續(xù)創(chuàng)新。

2.整合重構(gòu)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的主導(dǎo)力量。它是組織根據(jù)洞察到的環(huán)境變化及其需要而進(jìn)行資源結(jié)構(gòu)更新、驅(qū)動(dòng)慣例優(yōu)化的創(chuàng)新過程。整合重構(gòu)可分為資源整合和資源重構(gòu)兩個(gè)方面，其中資源整合包括內(nèi)部的人財(cái)物等有形無形資源的整合，也包括外部的合作伙伴和顧客資源等的整合[15]。資源結(jié)構(gòu)更新是指通過重置、更新和淘汰等途徑修補(bǔ)和配置企業(yè)現(xiàn)有的資源，提高企業(yè)對(duì)外部環(huán)境的適應(yīng)力[2，4，8]。

3.組織變革，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的策略內(nèi)容。它是組織為有效應(yīng)對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的變化，主動(dòng)對(duì)組織的原有狀態(tài)進(jìn)行變革和調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)組織效能的改善和提高 [16]。組織變革是組織根據(jù)洞察到的環(huán)境變化及其需要而進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)更新，驅(qū)動(dòng)慣例優(yōu)化的創(chuàng)新過程，組織變革可分為創(chuàng)新文化、變革效率、變革推進(jìn)、變革支持、變革激勵(lì)和變革彈性等主要內(nèi)容。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力測度量表開發(fā)

根據(jù)上述關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力內(nèi)涵及維度結(jié)構(gòu)的界定，其測度量表的開發(fā)包括以下幾個(gè)步驟：一是通過文獻(xiàn)研究，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力理論維度細(xì)分的概念內(nèi)涵設(shè)計(jì)題項(xiàng)；二是對(duì)多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中高層管理人員就測度量表進(jìn)行深度訪談，并結(jié)合訪談意見和量表設(shè)計(jì)的原則，對(duì)量表內(nèi)容進(jìn)行修改；三是對(duì)同領(lǐng)域的學(xué)者和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員進(jìn)行預(yù)測試，對(duì)量表作進(jìn)一步修改完善。最終形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的調(diào)查問卷，涉及3個(gè)維度、24個(gè)測量條目（見表1所示）。三、數(shù)據(jù)收集與分析處理過程

（一）數(shù)據(jù)收集

為了有效搜集數(shù)據(jù)，分別通過以下三種方式發(fā)放調(diào)查問卷：一是借助賽普咨詢公司（國內(nèi)做房地產(chǎn)管理咨詢的領(lǐng)軍企業(yè)）的調(diào)查網(wǎng)站，由其合作伙伴公司的管理層直接在網(wǎng)上進(jìn)行填答；二是借助中國指數(shù)研究院（國內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析研究的領(lǐng)軍企業(yè)）、北大縱橫（國內(nèi)管理咨詢的領(lǐng)軍企業(yè)）兩個(gè)知名機(jī)構(gòu)，分別對(duì)與其有合作或有業(yè)務(wù)往來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放調(diào)查問卷；三是借助業(yè)務(wù)關(guān)系和朋友推薦等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中高層管理者通過郵件方式進(jìn)行問卷調(diào)查。本次調(diào)查先后發(fā)放問卷280份，收回有效問卷193份，有效問卷回收率達(dá)到68.93%。在這些有效回收的樣本中，注冊地在環(huán)渤海區(qū)域的占比53%，資質(zhì)為一級(jí)開發(fā)商的占比61%，企業(yè)年齡在21年及以上的占比30%，資產(chǎn)量在51億～500億元之間的占45%。

（二）探索性因子分析

在問卷數(shù)據(jù)收集完成后，首先進(jìn)行KMO和Bartlett's球形檢驗(yàn)，其中KMO值0.949，Bartlett's球形檢驗(yàn)的卡方值為3368.762，達(dá)到顯著性水平（P

（三）驗(yàn)證性因子分析

為了進(jìn)一步檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力維度結(jié)構(gòu)及其可靠性，采用結(jié)構(gòu)方程建模工具AMOS17.0進(jìn)行驗(yàn)證性因素分析，檢驗(yàn)理論模型構(gòu)建的收斂效度和區(qū)別效度。

1.模型擬合度。采用以下檢測指標(biāo)測量模型擬合度：x2/df一般小于2為擬合良好，RMSEA小于0.08為擬合良好，GFI、AGFI 、NFI、IFI 、CFI這幾項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值在0.9～1之間時(shí)為擬合良好，在0.8～0.9之間時(shí)為擬合可以接受。經(jīng)過驗(yàn)證性因子分析發(fā)現(xiàn)，x2/df、RMSEA、GFI、NFI、IFI 、CFI都滿足擬合良好標(biāo)準(zhǔn)，只有AGFI略低于擬合良好標(biāo)準(zhǔn)，但也達(dá)到擬合可接受要求，見表3所示。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力三維度模型的整體擬合優(yōu)度是完全可以接受的。

2.收斂效度。收斂效度是為了測量同一概念不同題項(xiàng)之間是否高度相關(guān)。首先，根據(jù)表2可見，三個(gè)維度題項(xiàng)的因子負(fù)載均在0.574～0.892之間，高于0.5的最低要求，表明量表具有較好的收斂效果。并且通過模型比較分析發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于虛無模型、一維模型、二維模型等，三維模型是最佳理論模型。

3.區(qū)別效度。區(qū)別效度是指量表不同維度或概念間是否存有顯著差異。根據(jù)Fornell等提出的判斷方法[17]，當(dāng)各維度本身的平均方差提取量AVE值的平方根值大于該維度和其他維度之間的相關(guān)系數(shù)，表明各維度間具有良好的區(qū)別效度。如表4分析結(jié)果顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力中每個(gè)維度AVE的平方根值均顯著大于任何兩個(gè)維度之間的相關(guān)系數(shù)，由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的三個(gè)維度具有良好的區(qū)別效度。

四、研究結(jié)論與啟示

篇5

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán) 房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(real option)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買賣一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤,來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來的巨大收益。

從廣義來看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來的思維方式;狹義地說,它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

二、房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)

第一,投資決策者對(duì)未來具有選擇權(quán)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn),房地產(chǎn)決策者對(duì)投資項(xiàng)目不僅在當(dāng)前具有決策權(quán),而且投資項(xiàng)目建設(shè)后,投資決策者仍有權(quán)根據(jù)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況做出決策,也就是說投資決策者對(duì)投資項(xiàng)目具有一種未來決策權(quán),主要有以下幾種情況:決策者不僅有權(quán)決定是否投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目,而且有權(quán)決定是否進(jìn)行延期投資;投資決策者不僅有權(quán)在項(xiàng)目開展前決定投資規(guī)模的大小,而且有權(quán)在項(xiàng)目實(shí)施過程中改變項(xiàng)目投資規(guī)模的大小;投資決策者不僅有權(quán)在投資項(xiàng)目開展前決定投資哪一種類型的投資項(xiàng)目,而且有權(quán)在投資項(xiàng)目實(shí)施過程中改變投資項(xiàng)目;投資決策者不僅有權(quán)決定投資項(xiàng)目的開始,而且也有權(quán)決定投資項(xiàng)目的終止。

第二,房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值具有波動(dòng)性。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目標(biāo)的資產(chǎn)來說,其所涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所采用技術(shù)的先進(jìn)性、適用性、可靠性,同類項(xiàng)目之間科技競爭強(qiáng)度及區(qū)位優(yōu)勢;金融風(fēng)險(xiǎn):主要指市場利率、匯率的波動(dòng)、通貨膨脹的水平以及資金的募集成本等;市場風(fēng)險(xiǎn):主要指產(chǎn)品需求量的變動(dòng)、市場競爭的激烈程度、建設(shè)生產(chǎn)資料的供應(yīng)狀況以及市場的轉(zhuǎn)型(買方市場賣方市場);自然風(fēng)險(xiǎn):主要指工程地質(zhì)情況、自然資源情況以及氣候狀況等;社會(huì)風(fēng)險(xiǎn):主要指投資項(xiàng)目所處的社會(huì)軟環(huán)境,具體包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、以及政府是否廉潔高效等。正是由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有這么多的風(fēng)險(xiǎn)因素,并且每種風(fēng)險(xiǎn)因素又都有自己特定的波動(dòng)過程、擴(kuò)散過程、跳躍過程、均值自回歸過程,這決定了投資項(xiàng)目價(jià)值的波動(dòng)性,進(jìn)而決定了投資項(xiàng)目價(jià)值的波動(dòng)性同其他金融資產(chǎn)一樣具有價(jià)值,也就是說投資項(xiàng)目所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值。上述風(fēng)險(xiǎn)的綜合影響將體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)上。

房地產(chǎn)開發(fā)一般要經(jīng)過可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售等幾個(gè)階段,每個(gè)階段都存在巨大的靈活性和不確定性。因此,房地產(chǎn)開發(fā)過程可看作是一個(gè)序列投資的動(dòng)態(tài)決策過程。決策者根據(jù)對(duì)來自技術(shù)、市場、管理、資金等方面風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及競爭中投資項(xiàng)目收益流的變化,靈活抉擇投資時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取土地后,在市場條件成熟且經(jīng)可行性研究初步確認(rèn)投資可行后,將進(jìn)行后續(xù)投資,建設(shè)階段的后續(xù)投資相當(dāng)于執(zhí)行期權(quán)合約。如果市場前景不被看好,則暫時(shí)不追加后續(xù)投資,而是等待投資機(jī)會(huì)的到來。擁有土地就擁了由此帶來的一系列選擇權(quán),可把獲取土地前的費(fèi)用及土地獲取費(fèi)解釋為期權(quán)費(fèi)用,相當(dāng)于買入一項(xiàng)期權(quán)。由于土地的保值特性,如后續(xù)期權(quán)得不到執(zhí)行,損失的往往僅是為獲取土地而進(jìn)行的前期分析費(fèi)用,這部分費(fèi)用與期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格相比微不足道。

第三,房地產(chǎn)投資具有不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、風(fēng)險(xiǎn)大,因此在整個(gè)開發(fā)過程中包含著很多的不確定性因素。從宏觀角度來講,主要有政策因素(貨幣政策、財(cái)政政策、固定資產(chǎn)管理政策等)、市場因素(房地產(chǎn)價(jià)格、市場信息、短期供求變化等)、突發(fā)因素等;從微觀角度來講,主要有知識(shí)因素(開發(fā)商個(gè)人的知識(shí)結(jié)構(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的理論認(rèn)識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等)、能力因素(房地產(chǎn)開發(fā)商的分析能力、決策能力、應(yīng)變能力和創(chuàng)新能力等)、管理因素(房地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)的制度管理、人才管理和經(jīng)營管理等各方面的管理水平)、項(xiàng)目自身的條件等。所有這些因素都使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目充滿了不確定性,使房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四,房地產(chǎn)投資具有實(shí)物期權(quán)特性。通過上述分析,可見房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有期權(quán)特性。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期是可以緩沖的時(shí)間段,如前期市場調(diào)查、可行性研究等,但為取得土地而進(jìn)行的分析往往受到時(shí)間的限制,取得土地后發(fā)生的費(fèi)用,可行性分析、設(shè)計(jì)方案費(fèi)等類似于期權(quán)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建造的投資類似于買入期權(quán)的執(zhí)行價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的收益現(xiàn)值,類似于期權(quán)標(biāo)的資產(chǎn)的市場價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)在其開發(fā)過程的前期任何時(shí)間內(nèi)可追加或減少投資,在其開發(fā)時(shí)則可以選擇投入。對(duì)于開發(fā)過程中可能存在的期權(quán)類型可以理解為有期限,但可隨時(shí)執(zhí)行的美式期權(quán),也可以作為有固定期限、只有到期日才能執(zhí)行的歐式期權(quán),此處的歐式期權(quán)可根據(jù)需要分段進(jìn)行分析。