房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

第一條為了加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應當遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責，負責轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

第四條進行房地產(chǎn)開發(fā)應當遵循經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)，堅持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第六條開發(fā)主管部門應當收集匯總房地產(chǎn)市場信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關信息。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應當依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應當自受理之日起七日內(nèi)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質(zhì)的書面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。

開發(fā)主管部門應當自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準予核定資質(zhì)等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設的，應當符合國家和省資質(zhì)管理有關規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設

第十六條開發(fā)主管部門應當會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發(fā)項目。

土地、規(guī)劃、建設等部門審批開發(fā)項目，應當符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應當組織有關部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應當對開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領取開發(fā)項目手冊。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎設施配套費。未經(jīng)本級人民政府批準，城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應當根據(jù)開發(fā)項目進度，會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃，報本級人民政府批準。開發(fā)主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發(fā)項目建設用地范圍內(nèi)的配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準的設計方案建設，并按照規(guī)定辦理相關設施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關設施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設施的，由開發(fā)主管部門責令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進行開發(fā)項目建設。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照建筑節(jié)能設計標準，開發(fā)建設節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔相應的責任。

第二十五條開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項目有關的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當將轉(zhuǎn)讓有關事項書面通知相關權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內(nèi)，依法作出是否準予許可的書面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關應當自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應當使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內(nèi)容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預售合同訂立后，應當按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。

房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設備、詳細的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質(zhì)量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當做好商品房售后服務工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。

第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應當訂立銷售合同。中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機構(gòu)名稱、預售許可證批準文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應當真實、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責任

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設的。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責令限期改正或者警告；情節(jié)嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的；

（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期改正、補辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的，責令限期改正；情節(jié)嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關法律規(guī)定，追究其責任。

第六章附則

篇2

【關鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；市場定位

引言

目前，我國政府雖然采取了有利的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)的整頓實際呈現(xiàn)出增長的趨勢.這說明房地產(chǎn)業(yè)所帶來的利潤仍要比其他產(chǎn)業(yè)高很多.本文對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營進行研究時，著重從房地產(chǎn)業(yè)市場定位入手，不管是從理論還是實踐中，對于提高我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟和社會效益都有很大的促進作用.

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的相關理論

房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位，簡單來說就是對房地產(chǎn)市場進行詳細的調(diào)查和研究，在此基礎上來選擇合適的市場目標，確定相應的消費群體，劃分項目的對應等級，確定項目的建設和設計標準等.這一概念是由市場營銷學中的市場定位衍生而來的.下面將對房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的相關理論進行詳細的介紹.

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的基本內(nèi)容主要有以下幾點：

（1）明確開發(fā)思想.房地產(chǎn)企業(yè)在考慮自身企業(yè)文化的基礎上來明確項目開發(fā)的理念，確定企業(yè)對于項目的經(jīng)營模式，以便更好的促進企業(yè)發(fā)展，樹立良好的品牌形象.

（2）確定用途作用.在進行市場定位時，企業(yè)對開發(fā)項目所在地區(qū)進行全局考察，確定最適合當?shù)貙嶋H情況的開發(fā)類型，科學合理的對當?shù)赝恋刭Y源進行開發(fā)利用.

（3）選擇目標客戶.企業(yè)要對當?shù)鼐用竦南M能力進行相應的市場調(diào)查，了解他們的消費需求，初定確定此次項目的目標人群，為今后進行項目的價格確定創(chuàng)造前提條件.

（4）進行初步項目設計.企業(yè)要結(jié)合項目開發(fā)所在地區(qū)的實際情況以及當?shù)鼐用竦南M能力來進行項目任務的初步設計.同時，企業(yè)要委托相關的設計規(guī)劃部門對項目的開發(fā)進行初步的設計，更好的將建筑的風格、形式、標準、戶型等內(nèi)容確定下來.

（5）評估租售價格.企業(yè)要采用適當?shù)姆椒ǎ瑢Ρ韧惙康禺a(chǎn)的市場價格，并在考慮影響房地產(chǎn)因素的基礎上來對開發(fā)項目的租售價格進行評估.

（6）選擇適當?shù)娜胧袝r間.企業(yè)要充分認識到房地產(chǎn)市場的風險以及所獲取的利益之間的關系，并結(jié)合自身的經(jīng)濟實力和項目投資的資金流動量，制定一套切實可行的項目營銷方案，為項目的入市選擇一個適當?shù)臅r機，保證開發(fā)項目的順利進行.

2、當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位在實際中存在的問題

2.1 與市場定位的理論和原則相偏離

一些房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行定位時，把注意力主要放在了對“概念”的定位上，而與房地產(chǎn)企業(yè)進行市場定位真正的理論和原則背道而馳.將沒有存在根據(jù)的生活方式作為房地產(chǎn)項目的買點所在，將還沒有批準建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來對自己的房地產(chǎn)項目的市場定位進行了炒作.從某個角度來講，危害到了房地產(chǎn)市場規(guī)范有序的發(fā)展.

2.2 缺少規(guī)范的市場定位工作的主體

目前我國的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務發(fā)展還很不完善，大多的房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場定位工作時，往往會委托與其企業(yè)相關聯(lián)的咨詢企業(yè)來完成，市場定位工作過于形式化，不符合科學公正的要求.此外，市場定位從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)往往偏低，工作缺乏專業(yè)新，導致房地產(chǎn)市場定位的整體水平偏低.

2.3 缺少明確的目標消費群或判斷市場需求出現(xiàn)偏差

通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠準確掌握市場經(jīng)濟的走向，了解消費者對房地產(chǎn)市場的需求.在實際中，往往因為房地產(chǎn)企業(yè)所采用的市場調(diào)查方法以及調(diào)查的范圍不當，導致不能明確的確定房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的目標消費群，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益.

2.4 差異化策略運用不當

目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已逐漸認可關于“房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤源泉源于差異化”的觀點，差異化一般是指在形象上、產(chǎn)品上以及市場上的差異.但是在實際進行市場定位的時候，對于差異化常常會發(fā)生這樣兩種情形：一種是房地產(chǎn)企業(yè)從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產(chǎn)企業(yè)過于注重與其他企業(yè)之間的不同，而不根據(jù)房地產(chǎn)項目所在區(qū)域的實際條件和環(huán)境出發(fā)，忽視當?shù)鼐用竦纳钏胶蜕盍晳T.

3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位工位的相關建議

（1）采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位方法.房地產(chǎn)企業(yè)要認真分析我國房地產(chǎn)業(yè)的行情，采用正確的房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的方法對房地產(chǎn)項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行情進行分析、判斷，以便更好的掌握當?shù)鼐用竦纳盍晳T、消費需求、居住環(huán)境等，建設更好的物業(yè)性小區(qū)管理.

（2）協(xié)調(diào)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的功能、成本和效益問題.房地產(chǎn)業(yè)擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目進行市場定位時必須要考慮的問題.這三者指導著房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的發(fā)展方向，衡量這三者的重要指標分別是項目的功能配置、項目開發(fā)的成本以及項目的租售價格等.房地產(chǎn)企業(yè)對這三個問題必須進行重點研究分析.

（3）強化房地產(chǎn)的專業(yè)化、規(guī)范化管理，建立有效的行業(yè)管理機制.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、工作章程以及方法要以規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場為宗旨進行專業(yè)化的管理，對他們進行專業(yè)的技術培訓.

（4）充分了解當?shù)厍闆r，將房地產(chǎn)開發(fā)項目差異化問題合理解決.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的創(chuàng)新，不能只是參考當?shù)匾延械慕ㄖ蛘哒跓徜N中的建筑，也不能僅僅是在建筑風格、戶型以及物業(yè)環(huán)境上進行簡單的復制，更不能將房地產(chǎn)開發(fā)項目的面積和規(guī)模肆意夸大，要充分體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身所獨有的文化特征，保持獨樹一幟的企業(yè)風格.

4 結(jié)論

房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營是一個城市經(jīng)濟得以發(fā)展重要的推動力，它不但促進了我國城市的現(xiàn)代化建設，還吸引了大量的國內(nèi)外的投資者，在很大程度上促進了我國社會主義現(xiàn)代化建設.所以，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位進行研究，是房地產(chǎn)企業(yè)做出正確投資決定和開發(fā)策略的前提工作，減少了很多在項目開發(fā)過程中由于人為原因而失誤的因素，對我國經(jīng)濟發(fā)展具有很好的指導作用.

參考文獻：

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[6]崔進.房地產(chǎn)開發(fā)項目定位研究[D].廣西大學 2012

篇3

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。

【章名】第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。

第七條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。

?第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

【章名】第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應當書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應當向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。

第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。

第四十條國家機關工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

【章名】第六章附則

篇4

【關鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)營 管理

近年來，我國的房地產(chǎn)事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，建筑規(guī)模已經(jīng)位居世界前列，而在現(xiàn)今社會中，房地產(chǎn)在經(jīng)營管理當中存在非常多的問題，本文會通過分析如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對經(jīng)營與管理之間如何做的更好進行深刻的分析討論。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的現(xiàn)狀

（一）在工程設計上的管理問題

我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于生產(chǎn)設計的管理并不重視，認為只要設計部門制定出可以通過設計院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設計人員，往往不會太過于關注成本控制，而工程要求的進度、造價、安全、質(zhì)量這些因素也不會有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時，往往會用很多價格高昂的產(chǎn)品，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說也是一種很大的承擔，而房地產(chǎn)開發(fā)商要想減去這些負擔，只有抬高最后的工程造價，最終導致投資者、開發(fā)商的經(jīng)濟利益與市場競爭力都會有所損害。而很多采用新型技術、多元化結(jié)構(gòu)和復雜的工藝手段的設計，對于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設計思路的同時又保證進度。

（二）預防風險的能力不高

我國的房地產(chǎn)事業(yè)并沒有過多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營的過程中產(chǎn)生的問題與風險，現(xiàn)今社會很多投資都會產(chǎn)生風險，例如：金融風險、財務風險、信用風險、政治風險、環(huán)保風險、經(jīng)營風險、風險市場等多種類型，房地產(chǎn)開發(fā)者在經(jīng)營的過程中無法保證把所有的風險隱患都建立風險預警機制當中。

（三）對于工程造價的掌控

房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤，而想要獲得應有的利潤，就需要控制工程的造價，如果沒有一個良好的監(jiān)督、管理來輔助控制項目在具體決策與實施過程中的造價問題，那么在未來的招標、施工建設、竣工查收等一系列階段都會存在很大問題。一個計劃中如果沒有良好的成本控制能力，那么未來在利潤的獲取上也將沒有優(yōu)異的成果。

二、就目前的現(xiàn)狀進行如何的改變

（一）建立優(yōu)秀的品牌形象

現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競爭十分激烈，而消費者也從原來的懵懵懂懂變得略有了解，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會在未來的市場中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務來打造自己的品牌。逐步的讓消費者接受、喜愛，在市場中形成自己獨有的形象及標準，品牌形象對于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。

（二）工程造價的控制

在建筑的過程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過程中的成本，成本對于房地產(chǎn)開發(fā)者來說是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過程中掌握具體的成本，有目標、有計劃的開展具體的施工計劃。在進行市場營銷決策時，需要根據(jù)所在位置的具體市場情況，場地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問題，組織好管理、設計、財務三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設計的合理性與準確性，為建設成本的管理打下一個良好的基礎，有了合理性的成本控制，才能在未來獲得較大的利潤。

（三）風險控制管理的加強

風險管理對于房地產(chǎn)開發(fā)來說是一個非常重要的事情，如何科學合理的進行風險規(guī)避是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤的提升。在初期建設的過程中應該制定出企業(yè)的承擔底線，如果在企業(yè)的決策過程中發(fā)現(xiàn)項目的風險遠大于企業(yè)所能承擔的底線時，果斷放棄現(xiàn)有項目，達到風險回避的目的。當然這種回避手段是相對消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險的同時才需要采取的手段，正常的情況下可以用風險轉(zhuǎn)移的方法來進行風險控制，主要形式是簽訂合同與購買保險，房地產(chǎn)開發(fā)者可以通過與乙方簽訂有效合同的同時將風險轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔風險。而保險作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風險形式，無疑是非常可靠的，雖然會增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時，防止了企業(yè)的巨大虧損。

三、結(jié)語

在國際經(jīng)濟形勢的飛速發(fā)展下，未來會有很多國內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對中國房地產(chǎn)市場是一個很好的機遇，需求與競爭加劇的同時，對于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營與管理，累積更多的經(jīng)營，讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個新的高度。

參考文獻：

篇5

關鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟 企業(yè)經(jīng)營 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營戰(zhàn)略

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

前言：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運營周期之中，經(jīng)營管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營戰(zhàn)略的全過程，凡經(jīng)營戰(zhàn)略中應當考慮的問題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應當加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略概述

在市場經(jīng)濟條件下，實現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場營銷、研究與開發(fā)等各種單項生產(chǎn)經(jīng)營計劃，首先應具有相應的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營來實現(xiàn)。沒有業(yè)務的支持，各項發(fā)展戰(zhàn)略都將落空。可見經(jīng)營戰(zhàn)略是企業(yè)長期經(jīng)營的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略、市場開發(fā)戰(zhàn)略、技術創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學與否和能否得以實現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標和實施方案，制定和實現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關系及其與總體戰(zhàn)略目標的關系，科學的使用人力、財力、物力，使經(jīng)營保持平衡的一種綜合性管理活動。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營戰(zhàn)略目標的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標的一致性決定。

二、成長期企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

經(jīng)過創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長率、產(chǎn)值增長率、人員增長率、資本增長率、利潤增長率、固定資產(chǎn)增長率等指標的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長的態(tài)勢，標志著企業(yè)進入成長階段。

2.1成長期企業(yè)經(jīng)營狀況分析

①財務運行狀況

企業(yè)進入成長期后，隨著銷售的順利增長，利潤逐漸增加，財務運行狀況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價值鏈各環(huán)節(jié)連接開始順暢、資產(chǎn)運用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會面臨原有的生產(chǎn)設備不能適應生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進行設備投資，增加產(chǎn)品種類等擴大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時，企業(yè)效益、資信等級的提高開始使金融機構(gòu)放寬了對企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負債成為可能，負債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財務運作良好的條件下可以獲得財務杠桿收益。

③財務收益狀況

企業(yè)成長期擴大生產(chǎn)規(guī)模、加強成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長期經(jīng)營戰(zhàn)略模式

通過創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開始占有一定的市場份額，并不斷擴大，財務分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長階段。筆者認為，企業(yè)在成長期的發(fā)展基礎仍很薄弱，不宜進行多元化投資，該階段的首要任務應該是把主營業(yè)務“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴大市場占有率為經(jīng)營戰(zhàn)略的主導思想。因此對于傳統(tǒng)企業(yè)在成長期經(jīng)營戰(zhàn)略，本文傾向于以擴大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴大規(guī)模的主要目的在于：第一，會使企業(yè)比小規(guī)模時更具有成本優(yōu)勢。在價格敏感的市場中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)移到消費者中，擴大市場份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴大規(guī)模會提高行業(yè)的進入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴大是企業(yè)進行多元化投資和實施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴大后的企業(yè)通過內(nèi)部資金融通可以導致資金利潤率的提高，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定基礎。

2.3成長期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來的規(guī)模經(jīng)濟效益并不是無限的，當投資規(guī)模達到一定程度時，如果再擴大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟就不會再提高效率，相反會帶來新的困難和問題。并導致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟性。企業(yè)投資規(guī)模變化時，投資規(guī)模的經(jīng)濟性與不經(jīng)濟性總是同時存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理

3.1開發(fā)管理

開發(fā)管理是指開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)項目管理及設施管理所采取的經(jīng)營模式。開發(fā)管理其目標及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財力，建立一系列科學、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開發(fā)出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營，核心在于工程項目的開發(fā)過程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場創(chuàng)新是開發(fā)運營過程中的具體要求。

3.2項目管理

項目管理是指從項目規(guī)劃設計開始到項目竣工整個過程的管理，所以項目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對規(guī)劃設計過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建筑樓盤的規(guī)劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規(guī)劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。即規(guī)劃管理應用軟件與規(guī)劃設計軟件是相對獨立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：(1)開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應對規(guī)劃方案進行檢驗與評估。(2)規(guī)劃管理應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規(guī)劃指標，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準。(4)通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查。(5)將規(guī)劃設計成果轉(zhuǎn)成基礎資料。

施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項目特點和公司實際情況來確定。

3.3設施管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國是在上世紀九十年代初才開始引入設施管理的概念。十幾年左右的時間全國各地都成立了不少設施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國物業(yè)管理公司的服務內(nèi)容及服務質(zhì)量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。設施管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)的爭論焦點。

3.4過程管理的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的過程管理包括上述的開發(fā)管理、項目管理和設施管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這三個方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個管理內(nèi)容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項目管理中的規(guī)劃設計管理與施工管理及項目管理與設施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。