房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

我國房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎(chǔ)性，從1978年改革開放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國經(jīng)濟的走勢。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有單位價值高、建設(shè)周期長、負(fù)債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設(shè)計不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且多是以預(yù)繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費用，使的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營壓力。因此，科學(xué)有效的稅務(wù)籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高其競爭實力。

在利潤率普遍趨同的當(dāng)今社會，降低成本很顯然是企業(yè)保持競爭優(yōu)勢的一大法寶。而稅務(wù)籌劃工作的實質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過對企業(yè)的投融資、經(jīng)營管理等活動進行合理的分析和決策，充分利用國家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風(fēng)險，實現(xiàn)稅負(fù)最小化，從而使企業(yè)達到利潤最大化這一經(jīng)營目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國兩會閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)。國家在政策上加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟效益的增長。隨著我國稅收制度的逐漸完善，國內(nèi)學(xué)者和專家近幾年開始了稅務(wù)籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

第一，政府鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時合法的稅務(wù)籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對企業(yè)而言，有效的稅務(wù)籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財務(wù)管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第二，我國的稅收環(huán)境逐漸國際化。我國自加入WTO以來，市場經(jīng)濟逐漸與國際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)與借鑒國外稅收法律法規(guī)。在國際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國各項稅收優(yōu)惠政策，實施稅務(wù)籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺。

第三，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的日趨復(fù)雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務(wù)籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營周期長，負(fù)債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營業(yè)務(wù)涵蓋了征地、拆遷、勘測、設(shè)計、建設(shè)、銷售到售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)，當(dāng)然各個環(huán)節(jié)都會牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會涉及繳納耕地占用稅、營業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營業(yè)稅、附稅以及可能還會涉及印花稅等等。

我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中涉及的稅種比較多，進行稅務(wù)籌劃的稅種主要有4種：營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級超率累進稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營業(yè)稅稅率和計稅依據(jù)會有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營業(yè)稅的不同稅率進行稅務(wù)籌劃，二是利用營業(yè)稅的計稅依據(jù)進行稅務(wù)籌劃：

1.營業(yè)稅稅率差異――不動產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價款，需依照“營業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營業(yè)稅。

例1：當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時，收到的全部價款中包括因提供裝修服務(wù)的費用，在計算營業(yè)稅應(yīng)納稅額時，這部分裝修價款會作為價外費用計入到營業(yè)額中，按照“營業(yè)稅――銷售不動產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時建議采取商品房銷售與提供裝修服務(wù)相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時，與客戶獨自核算裝修服務(wù)費用，即同客戶一方面簽訂不動產(chǎn)裝修和不動產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價款按照“營業(yè)稅―銷售不動產(chǎn)”稅目稅率5%計征營業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價款將按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計征營業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負(fù)責(zé)建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對于承包方將按照“營業(yè)稅―服務(wù)業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應(yīng)按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計稅，節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

2.營業(yè)稅計稅依據(jù)差異――降低價外費用。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額等于全部價款加上價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價外費用方面已達到減輕稅負(fù)的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，在收取全部價款時大多連帶收取一部分其他費用，譬如：采暖費、物業(yè)費、水和電的初裝費、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費用等等，按照規(guī)定這部分費用全部作為價外費用一并收取營業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價外費用，因此代收的這部分費用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價外費用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）土地增值稅

1.分散有關(guān)經(jīng)營收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價為1000萬元，進行了簡單裝修和必備的基礎(chǔ)實施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬元的費用，也就是說該筆交易中實現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應(yīng)納稅額是實現(xiàn)的增值額除以允許扣除項目的金額的比率，按照超率累進稅率，找到相適用的稅率累進計算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級累加的。通過計算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個合同，也就是一個是房屋買賣合同，另一個是房屋裝修合同。前者不包括裝修費用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項目費用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項目扣除費用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。

因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營收入分開計算，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。

2.巧用扣除費用扣除項目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項目金額這種途徑以達到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權(quán)，花費1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財務(wù)賬上財務(wù)費用中針對該房地產(chǎn)項目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過當(dāng)期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對于是否提供金融機構(gòu)證明，公司財務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項目費用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項目費用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。

因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項目金額，以減輕稅負(fù)。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點進行稅務(wù)籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條扣除項目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點進行稅務(wù)籌劃，關(guān)鍵點就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，只有當(dāng)房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時，企業(yè)才確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)，此時間為納稅義務(wù)發(fā)生時間點。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當(dāng)推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)時間點，延遲繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認(rèn)時間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，通常會發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實現(xiàn)，但實際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準(zhǔn)確地確認(rèn)和核算房地產(chǎn)項目的最終成本、費用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認(rèn)時間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會計核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計價的配套設(shè)施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨確認(rèn)其價值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價計征以房產(chǎn)余值作為其計稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對象劃分屬于財產(chǎn)稅類，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項財產(chǎn)，獨立于房屋之外的有關(guān)建筑物不包括在內(nèi)。準(zhǔn)確掌握稅法規(guī)定中對房屋的定義，對獨立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財務(wù)人員在核算房屋原值的時候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進行適當(dāng)劃分，分開確認(rèn)和核算。

篇2

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題

要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險稅務(wù)籌劃風(fēng)險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險的體制并不完善，在遇到風(fēng)險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險大致有一下幾種，一是財務(wù)風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務(wù)風(fēng)險。二是政策風(fēng)險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬元時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風(fēng)險均衡原則

現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境變化不斷，錯綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風(fēng)險，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險，一般來說節(jié)稅力度與風(fēng)險呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險。

篇3

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時,由于房地產(chǎn)交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強企業(yè)的市場競爭力。

(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對多變政策的有效手段

目前,我國針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營緊隨國家政策、降低企業(yè)風(fēng)險。

(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機關(guān)通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

(一)前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對分公司的風(fēng)險承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

(二)開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險的情況下,建設(shè)方采購設(shè)備優(yōu)于施工方采購。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點,其施工設(shè)備的采購金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實扣除方式,借款利息費用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。

(三)商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應(yīng)當(dāng)分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對稅務(wù)籌劃認(rèn)識不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制下,企業(yè)缺乏自身獨立的經(jīng)濟利益和生產(chǎn)經(jīng)營自,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、

會計、財務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個經(jīng)營流程,同時還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊伍的建設(shè)與我國的現(xiàn)實需求仍有差距。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對風(fēng)險管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風(fēng)險。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來自企業(yè)制定和實施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對稅務(wù)籌劃風(fēng)險的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策建議

(一)增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

要想增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識,首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,要認(rèn)識到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經(jīng)濟利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對企業(yè)稅務(wù)籌劃活動予以支持,設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)、從外部聘請會計事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)經(jīng)營過程。

(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國家利益,應(yīng)立場鮮明地維護稅法的權(quán)威性。

篇4

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè)；節(jié)稅；稅務(wù)籌劃

[中圖分類號] F420 [文獻標(biāo)識碼] B

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的經(jīng)濟增長點，日益成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產(chǎn)市場愈加活躍，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到政府和公眾的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負(fù)擔(dān)相對較重，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃就顯得十分必要。

一、稅務(wù)籌劃概述

稅務(wù)籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達到稅收負(fù)擔(dān)最小化、經(jīng)濟效益最大化為目的的一系列經(jīng)濟活動。稅務(wù)籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業(yè)帶來重大稅務(wù)風(fēng)險。而稅務(wù)籌劃則是利用現(xiàn)行稅法優(yōu)惠來進行合理的稅務(wù)安排，是一種正常的商業(yè)動機和稅收行為，是企業(yè)達到“涉稅零風(fēng)險”的最有效途徑。

稅務(wù)籌劃的特點主要表現(xiàn)在：（1）時間的超前性。（2）內(nèi)容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來說，稅務(wù)籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負(fù)；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結(jié)果都是降低稅收成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種與稅務(wù)籌劃基本方法

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段涉及的稅種

1.開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權(quán)需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據(jù)為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。

2.出售出租階段涉及的稅種

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關(guān)稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業(yè)收入額的5%繳納營業(yè)稅；城市維護建設(shè)稅按照繳納的營業(yè)稅稅額計算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業(yè)稅稅額的3%計算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產(chǎn)交易金額的0.5‰的稅率征收。

3.保有階段涉及的稅種

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中自用的按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應(yīng)繳稅額。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃基本方法

1.不予征稅技術(shù)

不予征稅技術(shù)是指選擇國家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥姆桨敢詼p輕稅負(fù)的方法。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節(jié)稅的目的。

2.減免稅技術(shù)

減免稅技術(shù)就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據(jù)各項條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國家對新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。

3.分割技術(shù)

分割技術(shù)是通過分割應(yīng)納稅所得，從而減少應(yīng)繳納稅費的技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經(jīng)營的項目應(yīng)充分利用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則來進行籌劃，根據(jù)企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當(dāng)期確認(rèn)的損失則應(yīng)及時確認(rèn)，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。

4.稅率差異技術(shù)

稅率差異技術(shù)是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務(wù)籌劃技術(shù)。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現(xiàn)國家的稅收鼓勵政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產(chǎn)銷售則適用5%的稅率，所以房地產(chǎn)企業(yè)要分清核算對象，分別適用不同的稅率。

5.延期納稅技術(shù)

延期納稅技術(shù)是指依據(jù)國家稅法規(guī)定，將經(jīng)營、投資等活動的當(dāng)期應(yīng)納稅額延期繳納，以實現(xiàn)相對減輕稅負(fù)的方法。納稅人延期納稅不能減少應(yīng)納稅總額，但推遲的應(yīng)稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負(fù)擔(dān)，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃策略

（一）土地增值稅的籌劃

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)整個市場的情況，適當(dāng)測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，合理制定房產(chǎn)價格。

3.合理利用土地增值稅的征稅領(lǐng)域進行籌劃

稅法確定了土地增值稅的納稅領(lǐng)域和征稅準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯(lián)營等形式實施房屋開發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經(jīng)營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。

（二）營業(yè)稅的籌劃

1.有效運用企業(yè)合同制度，按業(yè)務(wù)類別分別簽訂合同

因為房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質(zhì)不同，相應(yīng)的稅收結(jié)果自然也會不同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供了較大的可操作空間。

2.科學(xué)確定納稅主體，合理劃分相關(guān)代收代繳稅費

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規(guī)定這些費用也應(yīng)統(tǒng)一歸為房地產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)也就增加了。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可通過設(shè)立獨立核算的物業(yè)公司來實施統(tǒng)一收費，將類似服務(wù)性質(zhì)的業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)企業(yè)單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業(yè)務(wù)按照不同的營業(yè)稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的稅額。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目

我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時，應(yīng)合理分配這些成本費用支出，以增加準(zhǔn)予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應(yīng)足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

2.推遲收入確認(rèn)期限，合理延緩納稅時間

納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的起到了稅務(wù)籌劃的效果。當(dāng)房地產(chǎn)的權(quán)屬出現(xiàn)變更時，銷售收入才可以最終確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過延遲房地產(chǎn)權(quán)屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認(rèn)有不一樣的時期，只要收入確認(rèn)，不論資金有沒有回籠，都應(yīng)該上繳應(yīng)繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認(rèn)收入，實現(xiàn)遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤。

[參 考 文 獻]

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃財務(wù)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的概念與特點

（一）概念：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的社會制度環(huán)境下，根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負(fù)，實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)的謀劃、對策與安排的活動。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容。通過規(guī)避、優(yōu)惠條款、提高或降低價格等方法達到減輕稅負(fù)的目的。

（二）特點：

1、合法性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的具體措施都是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，之所以能夠做出繳納低稅負(fù)的決策是因為納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇。

2、籌劃性。一般納稅義務(wù)通常具有滯后性，通常企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)生后，企業(yè)納稅義務(wù)才產(chǎn)生。稅務(wù)籌劃在充分了解現(xiàn)行稅法、政策和財務(wù)知識的基礎(chǔ)上，再結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動，有計劃地進行規(guī)劃、設(shè)計稅負(fù)相對最輕和經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為。這種行為的超前性決定了稅務(wù)籌劃性的特點。

3、目的性。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃產(chǎn)生的最初原因就是直接減輕稅收負(fù)擔(dān)，這也是納稅籌劃的。其他如避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險等目標(biāo)是在這個目標(biāo)的延伸。

4、多維性。從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進行稅務(wù)籌劃。從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

首先，企業(yè)在籌劃稅務(wù)方案前，要對資金、成本和利潤這三要素進行細(xì)致合理的分析，制定出正確的財務(wù)決策，使整個企業(yè)的經(jīng)營、投資行為合理、合法，財務(wù)活動和經(jīng)營活動健康有序運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)良性循環(huán)。其次，在籌劃稅務(wù)方案時，企業(yè)精打細(xì)算、為了節(jié)約支出、減少浪費也不能一味地考慮稅收負(fù)擔(dān)的降低，而忽略因該籌劃方案的實施引發(fā)的其他費用的增加或收入的減少。企業(yè)要達到合法“節(jié)稅”的目的，必須遵循成本效益原則，依靠加強自身的經(jīng)營管理、財務(wù)核算和財務(wù)管理，才能保證稅務(wù)籌劃目標(biāo)的實現(xiàn)。更重要的是，由于稅務(wù)籌劃方案在很多情況下會企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的較長期間，存在著收益的不確定性和資金支付的時間性差異，因此在進行稅務(wù)籌劃成本和收益的比較時，必須考慮稅務(wù)籌劃決策的風(fēng)險和資金的時間價值。最后，還應(yīng)得到國家和政府反而支持，因為稅法是企業(yè)執(zhí)行稅務(wù)籌劃的法律之繩，企業(yè)的一切具體行為都離不開國家的宏觀調(diào)控的政策。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實意義

（一）一定程度上能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種數(shù)量繁多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)重。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅務(wù)不僅包括一般企業(yè)應(yīng)付的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、還有房地產(chǎn)企業(yè)特殊適用的土地增值稅、在各階段還會涉及到契稅、印花稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等等稅種達有十余項之多。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的措施的稅務(wù)籌劃能合理有效地改變目前房地產(chǎn)企業(yè)的這種狀況。

（二）幫助房地產(chǎn)企業(yè)盡早掌握最新財稅政策法規(guī)

國家陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的一系列重要財稅政策、法規(guī)以及越來越繁雜的稅收政策體系、越來越復(fù)雜的企業(yè)交易行為和越來越嚴(yán)格的稅務(wù)機關(guān)征管措施，導(dǎo)致企業(yè)的納稅問題變得越來越煩瑣、多變。而且效力之間也頻繁更替的情況的存在，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)必須充分了解國家稅收政策，并結(jié)合企業(yè)的自身情況進行稅收籌劃，從而降低涉稅風(fēng)險，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，達到企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的目的。

（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展的需要

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)經(jīng)營活動的目標(biāo)是追求企業(yè)價值最大化，為了實現(xiàn)這一目標(biāo)必須降低稅收成本。降低納稅成本的途徑包括：偷稅、避稅、稅務(wù)籌劃。眾所周知，偷稅、避稅是一種違法行為，這種行為不僅要受到法律的制裁，還將敗壞企業(yè)的聲譽，并對企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營百害而無一利；稅務(wù)籌劃是一種合法、合理、有效的手段，既不違反法律法規(guī)，又能獲得“額外”收益，是一種完全符合房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展需要的有效途徑。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

（一）政府機關(guān)部門的決策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有很大影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟越發(fā)達，競爭越激烈，企業(yè)就必須想方設(shè)法降低成本，對納稅籌劃的需求就越大，從而對當(dāng)?shù)卣挠绊懢驮酱蟆Ｕ畬{稅籌劃的政策就要決定如何引導(dǎo)和是否鼓勵，這牽涉到政府各個職能部門，因為真正決定企業(yè)是否符合一定優(yōu)惠政策所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，往往不只是稅務(wù)部門，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分利用其他職能部門的審批權(quán)，以獲得享受減免稅的資格。此外稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法能力水平也對企業(yè)稅收籌劃有著很大的影響。

（二）忽視稅務(wù)籌劃方案有其兩面性，一味追求稅收負(fù)擔(dān)的降低。如果單從稅務(wù)籌劃就是為了實現(xiàn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化這一層面來理解，雖然說這種理解抓住了稅務(wù)籌劃的一個關(guān)鍵方面，但這種理解不利于稅務(wù)籌劃方案的有效設(shè)計和整體權(quán)衡。任何一項籌劃方案的實施，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取部分減輕稅負(fù)利益的同時，還要兼顧經(jīng)濟活動參與各方的課稅情況及其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，當(dāng)新發(fā)生的額外的費用或放棄其他方案所損失的相應(yīng)機會收益小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，反之，該籌劃方案就是失敗的方案。 一項成功的稅務(wù)籌劃應(yīng)該是多種稅務(wù)方案的優(yōu)化選擇，我們不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的稅務(wù)籌劃方案，這樣不顧企業(yè)總體利益的下降，犧牲企業(yè)整體財務(wù)利益換取稅收負(fù)擔(dān)的降低明顯是不可取的。

（三）稅務(wù)籌劃具有極強的適應(yīng)性，因人、因時、因地，具體情況具體分析。情況的復(fù)雜決定在進行稅務(wù)籌劃時，不能生搬硬套別人的作法，也不能停留于固定的模式，而必須要意識到房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時稅法與會計制度適度分離的必然性。企業(yè)會計制度制定的根本點在于讓投資者或潛在的投資者全面了解企業(yè)資產(chǎn)的真實性和盈利的可能性。而稅法的著眼點在于對經(jīng)濟和社會發(fā)展進行調(diào)節(jié)。二者有時在對同一經(jīng)濟行為或事項做出不同的規(guī)范性要求、對收益、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時間和范圍有時也不相同。二不同是因為會計主體可以是一個法律主體，也可以是一個經(jīng)濟主體。三是遵循的原則不同。

五、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施及發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立環(huán)節(jié)上的稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃是一種新型的企業(yè)經(jīng)營管理理念，它要求企業(yè)經(jīng)營決策者在謀劃各項經(jīng)營活動時，將稅收作為重要的前置成本因素加以考慮。如合理選擇注冊地點、企業(yè)性質(zhì)、組織形式、人員結(jié)構(gòu)、出資方式等，為企業(yè)選擇其在經(jīng)營階段所應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

企業(yè)在籌集到所需要的足額資金的同時，還應(yīng)該要實現(xiàn)籌資成本的最小化。認(rèn)真考慮債務(wù)資本和股權(quán)資本之間的搭配比例，理搭配資本結(jié)構(gòu)以及運用適當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行籌資能減少借款利息、物業(yè)管理費用和其他費用等，節(jié)約大量的新的成本。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除方法就有兩不同的規(guī)定。規(guī)定的不同造成兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”也存在差異。但稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅、連體樓內(nèi)不同類型房產(chǎn)適用一個增值率和稅率，從而達到降低整個連體樓的土地增值稅稅負(fù)目的。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

企業(yè)可設(shè)立全資子公司或獨立核算的二級法人機構(gòu)去專門從事與企業(yè)自身經(jīng)營無關(guān)的業(yè)務(wù)，就可以令這部分代收或代墊的費用從應(yīng)納稅營業(yè)額中分離出去，使這部分業(yè)務(wù)能適用與之相適應(yīng)和配套的稅率，從而降低相關(guān)的稅負(fù)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動是一項涉及各種學(xué)科的高智商活動，應(yīng)當(dāng)有選擇的引進既有專業(yè)技能又精通稅法的稅務(wù)、咨詢機構(gòu)為企業(yè)經(jīng)濟活動出謀劃策。

六、結(jié)束語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟危機后拉動經(jīng)濟復(fù)蘇的一個強力增長點，在國民經(jīng)濟中的地位日益突顯。面對房價在蟄伏一段時間后新一輪的大幅飆升，房地產(chǎn)企業(yè)成為稅收檢查的對象，本文希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中幾個方面的研究，明確房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點，提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識、經(jīng)營管理水平，以便有效防范涉稅風(fēng)險，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價值最大化。

參考文獻：