發(fā)布時(shí)間：2023-09-27 10:21:29
序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資回報(bào)率，期待它們能激發(fā)您的靈感。
項(xiàng)目位于某某市城區(qū)的西北角，東臨某某路，南臨某某路，北臨某某路。交通便捷，用地60畝，為政府主導(dǎo)、政策扶持、企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作的市民菜籃子工程。是市民高品質(zhì)生活配套項(xiàng)目。是集蔬菜、果品、水產(chǎn)、糧油、干調(diào)、禽肉蛋奶等為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的綜合性農(nóng)貿(mào)商城，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為零售兼小額批發(fā)。
本項(xiàng)目物業(yè)細(xì)分為公寓、商鋪和攤位三種形態(tài)。公寓及商鋪為銷(xiāo)售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，攤位為銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)權(quán)。品牌化經(jīng)營(yíng)，超市化布局，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向，創(chuàng)造體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境。
啟用形象識(shí)別系統(tǒng)，打造經(jīng)典案例(農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)樣板)，為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建立良好的口碑基礎(chǔ)。
農(nóng)貿(mào)城以5個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形的裙樓建筑。人流自動(dòng)形成回路，通路縱橫交錯(cuò)又讓人不失方向感，消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不會(huì)感到疲勞和煩躁。所有的商鋪和攤位都規(guī)劃在主通道(客流線)的兩側(cè)，不會(huì)形成客流死角。
一、項(xiàng)目定位的基本方向
某某市房地產(chǎn)的業(yè)的基本現(xiàn)狀：
近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，步子大，速度快，城區(qū)一座座樓房拔地而起，城市面貌大為改觀。
住宅性樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)“爛尾”盤(pán)和滯銷(xiāo)盤(pán)：
商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)與功能也基本完善，臨街店鋪、社區(qū)店鋪和一些專業(yè)市場(chǎng)中都存在閑置商鋪。
但目前還缺少一個(gè)形象好，檔次高的零售業(yè)態(tài)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。該定位的客源基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，市場(chǎng)需求量大，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是人們?nèi)粘Ｉ钪兴仨毜目焖傧M(fèi)品，市場(chǎng)容易啟動(dòng)。但農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的總體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不高，這是影響項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)(經(jīng)營(yíng)權(quán))式銷(xiāo)售的最大障礙。
我們必須從項(xiàng)目包裝、經(jīng)營(yíng)模式和規(guī)劃布局等方面下工夫，營(yíng)造租售兩旺的市場(chǎng)氛圍。
二、項(xiàng)目的SWOT分析定位
1、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)定位
交通便捷，政府主導(dǎo)，政策支持：
項(xiàng)目的規(guī)模大，檔次高，符合市場(chǎng)需要和發(fā)展潮流；
項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)對(duì)資金實(shí)力的要求可高可低，選擇性大；
項(xiàng)目的形象好，與臟亂差的老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)會(huì)形成鮮明對(duì)比，更容易受到人們的認(rèn)可。
2、項(xiàng)目的劣勢(shì)定位
項(xiàng)目處于城區(qū)的西北角，位置有些偏，項(xiàng)目商圈內(nèi)居民少；
農(nóng)貿(mào)類產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總體來(lái)說(shuō)相對(duì)較低，這就會(huì)導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鸬?，投資者的投資回報(bào)率低。
3、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)定位
目前某某市正缺少一個(gè)規(guī)模大、形象好、檔次高、物品豐富、價(jià)格低廉的零售業(yè)態(tài)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。
農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品是市民日常生活所必須的快速消費(fèi)品，也就是說(shuō)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)永遠(yuǎn)不會(huì)沒(méi)有生意做。所以，投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的物業(yè)，回報(bào)會(huì)穩(wěn)中有升，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。
4、項(xiàng)目的危脅定位
由于某某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)過(guò)量，臨街商鋪已經(jīng)過(guò)量，還有政府規(guī)劃的專業(yè)市場(chǎng)已處于半停業(yè)狀態(tài)，使得人們?cè)谕顿Y地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)上，比較保守，總是觀望，等待買(mǎi)現(xiàn)房。這對(duì)于項(xiàng)目物業(yè)的預(yù)售十分不利。
市民多年來(lái)形成了在早市買(mǎi)菜的消費(fèi)習(xí)慣，而且城區(qū)的早市多，市民購(gòu)買(mǎi)極為方便，這一點(diǎn)也不利于農(nóng)貿(mào)城項(xiàng)目的推廣。
三、目標(biāo)客戶群體定位
1、投資者定位
在某某市醫(yī)藥、房地產(chǎn)、金融、證券、通信、旅游和商貿(mào)等行業(yè)工作，職務(wù)上為高層管理者或?qū)I(yè)技術(shù)人員，他們是具有投資意識(shí)和投資能力的群體。
在某某市經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的個(gè)體商戶、小商販多年的經(jīng)營(yíng)有了一定積蓄，可以投資買(mǎi)鋪，自主經(jīng)營(yíng)；
農(nóng)村高收入群體進(jìn)城投資者。
2、經(jīng)營(yíng)者定位
項(xiàng)目周邊小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商家
市區(qū)內(nèi)零散的小商販
在青州出早市或趕集的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者
3、消費(fèi)者定位
項(xiàng)目輻射半徑1公里以內(nèi)的居民
步行或自行車(chē)5至10分鐘路程之內(nèi)的居民
上、下班途經(jīng)此地的城區(qū)居民
中、低端消費(fèi)的城區(qū)居民
四、產(chǎn)品定位
產(chǎn)品類型有出售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓、出售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪、出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的攤位三種類型。公寓、商鋪和攤位的使用面積，均設(shè)計(jì)成大、中、小三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，給投資者和經(jīng)營(yíng)者留有選擇空間，便于做出適合自己的選擇。
建議公寓面積為30(占總面積的15％)、50(占總面積的70％)和80(占總面積的15％)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，建議商鋪面積為25(占總面積的20％)、50(占總面積的70％)和100(占總面積的10％)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，建議攤位面積為2起租(售)。
五、價(jià)格定位
項(xiàng)目的初步價(jià)格定位，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，和對(duì)同行業(yè)市場(chǎng)的綜合評(píng)價(jià)，設(shè)定一個(gè)中等或中等偏高的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)位，具體價(jià)格制定根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)咨詢期內(nèi)市場(chǎng)準(zhǔn)買(mǎi)家的反饋信息及踴躍程度具體調(diào)整。
品質(zhì)高，升值潛力大，但售價(jià)不高，讓經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較高期望，采用一次定價(jià)，不分位置，統(tǒng)一價(jià)位的定價(jià)原則，爭(zhēng)取讓項(xiàng)目物業(yè)在預(yù)售期一搶而空。
六、項(xiàng)目主題定位
菜籃子工程、一站式消費(fèi)、體驗(yàn)式商城、全面升級(jí)版的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。
七、案名定位
案名定為“某某農(nóng)貿(mào)城”。在農(nóng)貿(mào)城前冠以某某字樣，具有官方色彩，使項(xiàng)目更具可信度，讓消費(fèi)者有歸屬感和親切感。強(qiáng)化項(xiàng)目首席農(nóng)貿(mào)中心的地位，有利于項(xiàng)目物業(yè)的銷(xiāo)售和招商。
八、經(jīng)營(yíng)定位
主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為蔬菜果品類、水產(chǎn)品類、肉類、禽蛋類、調(diào)味品類和副食品類等。
統(tǒng)一管理、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，既保證市場(chǎng)的整體性，又給經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)的空間。
展銷(xiāo)大廳為開(kāi)放式攤位，方便消費(fèi)者的選購(gòu)。
經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以零售為主，兼營(yíng)小型批發(fā)。
九、裝修定位
某某市目前還沒(méi)有突出主題形象的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，如果我們?cè)谀衬呈准彝瞥鲋黝}形象農(nóng)貿(mào)城，一定會(huì)產(chǎn)生極強(qiáng)的震撼力和轟動(dòng)性，同時(shí)又能形成項(xiàng)目的差異性和競(jìng)爭(zhēng)力。
項(xiàng)目的主題形象可以定位為：綠色、鮮活、美食、健康。
通過(guò)色彩、圖片和標(biāo)識(shí)來(lái)表現(xiàn)主題形象。
重點(diǎn)包裝出入口，形象墻，過(guò)道，門(mén)面，店招和吊牌，體現(xiàn)主題形象。
啟用形象識(shí)別系統(tǒng)，應(yīng)用標(biāo)識(shí)，標(biāo)準(zhǔn)字和標(biāo)準(zhǔn)色。
標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)要有現(xiàn)代感，表現(xiàn)美味與健康，體現(xiàn)豐衣足食的美好生活。
色彩的運(yùn)用以明媚、暢快的白色為主色調(diào)，適當(dāng)點(diǎn)綴暖色調(diào)的裝飾物，給人以熱鬧和興奮的感覺(jué)，促進(jìn)消費(fèi)，增加環(huán)境的生動(dòng)性。
十、整體規(guī)劃定位
農(nóng)貿(mào)城以5個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形裙樓建筑。這樣的規(guī)劃布局有利于人流自動(dòng)形成回路，通路以縱橫交錯(cuò)又不失方向感，消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不會(huì)感到疲勞和煩躁。
此種布局整體性強(qiáng)、市場(chǎng)氛圍好，有利于分賣(mài)區(qū)經(jīng)營(yíng)。
呈“回”字形布局，所有的商鋪都可以規(guī)劃在主通道(客流線)兩側(cè)，間間都是黃金旺鋪，不會(huì)形成客流死角，更有利于物業(yè)和銷(xiāo)售及招商。
農(nóng)貿(mào)城內(nèi)共分為六個(gè)賣(mài)區(qū)，“回”字中間位置是蔬菜果品展銷(xiāo)陽(yáng)光大廳；農(nóng)貿(mào)城內(nèi)街商服分別設(shè)有水產(chǎn)品，生鮮
肉，禽蛋類，調(diào)味品和副食品五大賣(mài)區(qū)。農(nóng)貿(mào)城外商服主要經(jīng)營(yíng)酒水、飲品以及銀行儲(chǔ)蓄、手機(jī)收費(fèi)、餐飲店、打字復(fù)印、配貨站等商業(yè)配套項(xiàng)目。
物業(yè)的一、二層為商鋪，三到五層為公寓。
十一、功能定位
功能完備、設(shè)施先進(jìn)方能贏得經(jīng)營(yíng)者的青睞。
1、商鋪功能：
2、陽(yáng)光大廳功能：
3、公寓功能：
4、交通功能：
5、其它配套功能：
十二、形象設(shè)計(jì)定位
良好的形象，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生積極的情感體驗(yàn)，這是贏得消費(fèi)者認(rèn)可的最佳方式。外立面設(shè)計(jì)建議以簡(jiǎn)潔，整體感強(qiáng)為宜，外街立面與內(nèi)街立面考慮適當(dāng)設(shè)置廣告位，即可以營(yíng)造繁華的商業(yè)氛圍，又能為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。
四個(gè)出入口上方設(shè)置鮮明的LOG0(商貿(mào)城標(biāo)識(shí))形象。
中廳內(nèi)通過(guò)使用藝術(shù)造型的貨架，海報(bào)，吊牌及形象墻等來(lái)美化環(huán)境，提升形象，創(chuàng)造顧客體驗(yàn)。
售樓處的設(shè)計(jì)以暖色調(diào)為主，展現(xiàn)熱情與感染力。大體風(fēng)格以簡(jiǎn)約為主，突顯時(shí)尚感，檔次感和厚重感，體現(xiàn)出項(xiàng)目的實(shí)力與水準(zhǔn)，讓客戶產(chǎn)生信任，發(fā)自內(nèi)心的贊賞，做到這一點(diǎn)我們的銷(xiāo)售就成功了一半。
十三、智能化定位
目前，雖然很多農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)都沒(méi)有應(yīng)用智能化系統(tǒng)，但智能化卻是專業(yè)化市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理和服務(wù)的智能化，將極大地提高項(xiàng)目的檔次感和時(shí)尚性，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售和招商將起到積極的推動(dòng)作用。
1、建立閉路電視監(jiān)控安防系統(tǒng)
商貿(mào)城的貨物和人員的安全以及治安環(huán)境，是廣大經(jīng)營(yíng)者和顧客極為關(guān)心的問(wèn)題。
2、互聯(lián)網(wǎng)入鋪
互聯(lián)網(wǎng)線與電信接線及有線電視連接線共同接入公寓和商鋪，體現(xiàn)項(xiàng)目的科技化和信息化。
十四、銷(xiāo)售定位
只有銷(xiāo)售才能創(chuàng)造利潤(rùn)，銷(xiāo)售是項(xiàng)目工作的中心內(nèi)容，一切工作都要圍繞銷(xiāo)售來(lái)展開(kāi)。銷(xiāo)售工作與招商工作同時(shí)進(jìn)行，一次完成，這樣售樓處就容易形成顧客盈門(mén)的火爆局面。而且銷(xiāo)售和招商這兩項(xiàng)工作，可以相互產(chǎn)生正面的影響，互相帶動(dòng)，互相促進(jìn)。經(jīng)營(yíng)者多，投資者就會(huì)更有信心，投資者多，經(jīng)營(yíng)者也會(huì)更有信心。
商鋪和公寓為銷(xiāo)售30年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)。由于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)具有提高商品流通，平抑物價(jià)，確保食品安全，解決市民的菜籃子工程等重大的社會(huì)意義，建議農(nóng)貿(mào)城中的大廳部分，由政府買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用。
如果與政府不能答成協(xié)議，建議將大廳攤位以出售一年、五年和十年經(jīng)營(yíng)權(quán)的招商方式讓經(jīng)營(yíng)者來(lái)選擇。
十五、營(yíng)銷(xiāo)推廣定位
營(yíng)銷(xiāo)推廣就是把我們想做的，要做的和已經(jīng)做的告訴大家，爭(zhēng)取他們的理解、信任與支持。
1、營(yíng)銷(xiāo)推廣的思路定位
抓住銷(xiāo)售的本質(zhì)解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)低成本快速啟動(dòng)市場(chǎng)。
2、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)定位
3、營(yíng)銷(xiāo)推廣渠道與策略定位
一、全區(qū)商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃及主要發(fā)展情況
區(qū)政府在20*年就把編制商貿(mào)商務(wù)發(fā)展規(guī)劃列入了全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展奮斗目標(biāo)之中。為做好這一工作，我局積極做好有關(guān)資料收集、開(kāi)展調(diào)研等初期準(zhǔn)備工作，同時(shí)委托上海商業(yè)設(shè)計(jì)院和上海流通經(jīng)濟(jì)研究所正式負(fù)責(zé)規(guī)劃編制工作，雙方成立了*區(qū)商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃課題組，組織有關(guān)人員對(duì)全區(qū)進(jìn)行多次考察調(diào)研，召開(kāi)多種類別、專題的座談會(huì)，在完成了全區(qū)商貿(mào)規(guī)劃（初稿）的編制后，邀請(qǐng)市政府有關(guān)綜合部門(mén)和大型商貿(mào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高校及科研單位學(xué)術(shù)界專家召開(kāi)專題論證會(huì)，與會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)、專家對(duì)規(guī)劃的編制提出改進(jìn)意見(jiàn)，由課題組進(jìn)行進(jìn)一步的修改完善，形成正式的商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃上報(bào)區(qū)政府，同時(shí)在區(qū)政府網(wǎng)站上予以公布，以不斷擴(kuò)大商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃的影響。
*區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展規(guī)劃作為一個(gè)戰(zhàn)略性的研究規(guī)劃，立足于*市在"長(zhǎng)三角”經(jīng)濟(jì)圈中的重要地位及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀背景，結(jié)合有利于*區(qū)商貿(mào)商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件和因素，提出了全區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略定位、目標(biāo)和任務(wù)，共分為*區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展的環(huán)境分析、發(fā)達(dá)城市經(jīng)驗(yàn)借鑒、總體目標(biāo)和戰(zhàn)略定位、重點(diǎn)布局和規(guī)劃、建議和措施等五章，另有概念規(guī)劃圖紙20多幅。
近年來(lái)，全區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展按照區(qū)委、區(qū)政府的總體要求，積極把握機(jī)遇，充分發(fā)揮區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，圍繞“一園兩帶三建設(shè)”和市、區(qū)商貿(mào)商務(wù)奮斗目標(biāo)，加大商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃的實(shí)施力度，加快重點(diǎn)商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，加速商貿(mào)商務(wù)現(xiàn)代化進(jìn)程，以建立完善商貿(mào)商務(wù)擴(kuò)張新機(jī)制、新體制為契機(jī)，發(fā)揮商貿(mào)流通業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、提升*形象等方面的重要功能，完成商貿(mào)商務(wù)擴(kuò)張發(fā)展的階段性目標(biāo)任務(wù)，為繁榮*經(jīng)濟(jì)起到了積極作用。一是推進(jìn)珠江路的改造建設(shè)，完善重點(diǎn)商業(yè)商務(wù)街區(qū)的提檔升級(jí)。近年來(lái)珠江路建成和基本建成的大型商貿(mào)商務(wù)設(shè)施有：華海電腦廣場(chǎng)總投資3.5億元,總建筑面積38000平方米,已建成開(kāi)業(yè);東鼎大廈總投資2億元，總建筑面積38500平方米，2、3號(hào)樓已建成開(kāi)業(yè)；雄獅國(guó)際大廈總投資1.5億元、總建筑面積22000平方米，高宏未來(lái)城總投資6億元、總建筑面積58000平方米，目前主體工程均已基本完工，正積極進(jìn)行招商，今年正式開(kāi)業(yè)；引進(jìn)蘇寧電器進(jìn)駐珠江路，總面積為2.6萬(wàn)平方米的新世界百貨中心也在籌備開(kāi)業(yè)。通過(guò)以珠江路“二次開(kāi)發(fā)”為支撐，發(fā)展以IT產(chǎn)品為特色的商貿(mào)流通業(yè)，奠定城市高科技產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的新平臺(tái)，強(qiáng)化珠江路在全省以及華東地區(qū)電腦市場(chǎng)的核心作用，為我區(qū)商貿(mào)商務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。二是積極發(fā)展文化旅游業(yè)，全面開(kāi)發(fā)長(zhǎng)江路歷史文化景觀帶。以長(zhǎng)江路歷史文化街區(qū)建設(shè)為載體，加快商貿(mào)商務(wù)與文化、旅游產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，推動(dòng)文化旅游商貿(mào)商務(wù)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，使之成為*新的標(biāo)志性景觀，建成“*1912”總統(tǒng)府服務(wù)區(qū)一期工程，總投資345萬(wàn)美元，總建筑面積25000平方米，積極打造*“新天地”，形成以民國(guó)特色為主的商貿(mào)商務(wù)休閑服務(wù)項(xiàng)目。三是推進(jìn)重點(diǎn)地塊規(guī)劃建設(shè)，加快新街口*片建設(shè)。新街口商貿(mào)商務(wù)區(qū)的糖坊橋二期國(guó)際商城總投資20億元，建筑面積26萬(wàn)平方米，現(xiàn)正在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)與勘探工作；鄧府巷商城總投資15億元，總建筑面積24萬(wàn)平方米，現(xiàn)方案已通過(guò)規(guī)劃局審批，開(kāi)始進(jìn)行鉆探施工；南北貨地塊的凱潤(rùn)金城項(xiàng)目總投資11.8萬(wàn)元，建筑面積20萬(wàn)平方米，正抓緊進(jìn)行拆遷工作。這些重點(diǎn)商貿(mào)商務(wù)設(shè)施的開(kāi)工建設(shè)，為今后引進(jìn)高品位商貿(mào)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)項(xiàng)目，改善環(huán)境，提升檔次，強(qiáng)化集聚輻射和服務(wù)功能，努力樹(shù)立商貿(mào)商務(wù)文化旅游品牌，推動(dòng)新街口片區(qū)建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將起到積極作用。四是完善市場(chǎng)布局規(guī)劃，強(qiáng)化市場(chǎng)副食品安全管理。根據(jù)*市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)，發(fā)展“農(nóng)改超”、“農(nóng)加超”等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，加快農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的全面提檔升級(jí)。近年來(lái)全區(qū)新建天盾、衛(wèi)崗、墨香山莊等4家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有7家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)被評(píng)為市綠色市場(chǎng)；同時(shí)進(jìn)一步抓好“菜籃子”產(chǎn)品安全管理，抓好肉、菜、豆制品等副食品的產(chǎn)品質(zhì)量和衛(wèi)生安全，推行蔬菜IC卡市場(chǎng)準(zhǔn)入，對(duì)全區(qū)所有市場(chǎng)、超市全部設(shè)立蔬菜檢測(cè)點(diǎn)，加強(qiáng)動(dòng)物檢驗(yàn)檢疫，打擊生豬私屠亂宰和不法交易，對(duì)豬肉和豆制品做到票證齊全方可進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售，加強(qiáng)對(duì)豆制品經(jīng)營(yíng)戶的審核登記。
二、推進(jìn)全區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展的打算
20*年是全面貫徹落實(shí)區(qū)第九次黨代會(huì)精神、全面推進(jìn)建設(shè)富裕文明的現(xiàn)代化*的開(kāi)局之年，是全面推進(jìn)“一園二帶三區(qū)”建設(shè)，推動(dòng)商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃實(shí)施和加快商貿(mào)商務(wù)發(fā)展的攻艱之年，是實(shí)施新的機(jī)構(gòu)改革、商務(wù)局新的工作職能的啟動(dòng)之年。全區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展要按照區(qū)委、區(qū)政府的總體要求和目標(biāo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以突出*商貿(mào)商務(wù)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展為主線，著力打造核心經(jīng)濟(jì)圈，做亮科技珠江路、文化長(zhǎng)江路兩張城市名片，精心建設(shè)21世紀(jì)新街口，強(qiáng)化市場(chǎng)“放心工程”體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商貿(mào)商務(wù)經(jīng)濟(jì)的跨越發(fā)展，使商貿(mào)商務(wù)經(jīng)濟(jì)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，從而進(jìn)一步增強(qiáng)城區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，努力打造“三個(gè)文明”協(xié)調(diào)發(fā)展特色城區(qū)，提升城市品位和群眾生活質(zhì)量，加快建設(shè)“數(shù)字*、文化*、綠色*”，為早日實(shí)現(xiàn)富裕文明的現(xiàn)代化*而努力奮斗。具體要抓好以下幾個(gè)方面：
一是加快新街口商貿(mào)商務(wù)區(qū)建設(shè)，打造21世紀(jì)新街口
要堅(jiān)持圍繞*市新街口總體發(fā)展規(guī)劃和打造面向二十一世紀(jì)的新街口的目標(biāo)，努力以獨(dú)特的建筑風(fēng)格、新型的商業(yè)形態(tài)、優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境、健全的商務(wù)配套，聚集人氣和商機(jī)，促進(jìn)*商貿(mào)商務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)大發(fā)展。加快新街口核心商貿(mào)商務(wù)區(qū)的建設(shè)步伐，建設(shè)糖坊橋二期國(guó)際商城、凱潤(rùn)金城、鄧府巷商城、*置地等商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，完成忠林坊、雨花巷等地塊招商，圍繞建設(shè)“高品質(zhì)商業(yè)、高品質(zhì)商務(wù)”的核心商貿(mào)區(qū)，建設(shè)一批設(shè)施一流、功能完善的大型購(gòu)物中心以及商貿(mào)、商務(wù)、服務(wù)等配套設(shè)施，改善環(huán)境，提高檔次，強(qiáng)化服務(wù)功能，形成新街口商圈的新標(biāo)志、新景觀，全面提升我區(qū)商貿(mào)商務(wù)業(yè)品牌形象，從而擴(kuò)大都市商圈中心的集聚力，著力打造特色街區(qū)，吸引更多的外地消費(fèi)者，創(chuàng)造更大的商機(jī)。
二是圍繞商貿(mào)商務(wù)優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)珠江路街區(qū)的提檔升級(jí)
要著眼于構(gòu)筑新世紀(jì)產(chǎn)業(yè)新高地，加快推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，建立起有效吸附外來(lái)經(jīng)濟(jì)要素、充分釋放區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力、富有*特色和持久競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。要加快珠江路二次開(kāi)發(fā)步伐，做精做強(qiáng)“一街三園”，積極吸引技術(shù)先進(jìn)、效益突出、集約化程度較高的科技型企業(yè)，提高園區(qū)單位面積的產(chǎn)出率和投資回報(bào)率。依托現(xiàn)有在建項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)的基礎(chǔ)上，建設(shè)珠江路高新技術(shù)產(chǎn)品貿(mào)易集群區(qū)，把珠江路融入現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共同體。加快高宏商貿(mào)、雄獅國(guó)際、東鼎大廈等建成開(kāi)業(yè)，推進(jìn)新百同仁、華威電子等項(xiàng)目建設(shè)，啟動(dòng)創(chuàng)維數(shù)碼、發(fā)展大廈等項(xiàng)目。在加快珠江路沿街現(xiàn)代化高檔樓宇和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，壯大電子信息研發(fā)和商貿(mào)企業(yè)的同時(shí)，拓寬產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，積極發(fā)展以高科技為主要內(nèi)涵的新興服務(wù)業(yè)。圍繞突出商貿(mào)特色，按主題發(fā)展IT產(chǎn)品、電腦及耗材、現(xiàn)代辦公產(chǎn)品、現(xiàn)代家電等商圈板塊，舉辦珠江路電腦節(jié)，營(yíng)造市場(chǎng)氛圍，強(qiáng)化珠江路在全省以及華東地區(qū)電腦市場(chǎng)的核心作用。
三是突出歷史文化特色，大力發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)
要推進(jìn)長(zhǎng)江路歷史文化街區(qū)整體性開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步整合資源，彰顯特色，加大整體包裝和對(duì)外推介力度，加快文化旅游業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。在建成總統(tǒng)府服務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)板橋新村改造、開(kāi)工建設(shè)服務(wù)區(qū)二期工程，實(shí)施漢府街汽車(chē)站搬遷、鐘嵐里置換和江寧織造府建設(shè)，推進(jìn)以民國(guó)特色為主的梅園新村歷史街區(qū)商貿(mào)商務(wù)休閑服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，完善文化旅游街的商貿(mào)配套設(shè)施建設(shè)；要堅(jiān)持整體規(guī)劃、科學(xué)布局，在保護(hù)性開(kāi)發(fā)長(zhǎng)江路歷史文化街區(qū)的同時(shí)，加大全街文化內(nèi)涵挖掘和整合力度，形成全市歷史文化開(kāi)發(fā)新亮點(diǎn)。要以長(zhǎng)江路、珠江路為依托，向周邊街巷延伸和拓展，大力發(fā)展內(nèi)涵豐厚、特色鮮明的休閑、娛樂(lè)、餐飲等服務(wù)業(yè)。要充分釋放珠江路科技文化潛能，展示長(zhǎng)江路歷史文化魅力，加速兩街產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，快速集聚起科技文化產(chǎn)業(yè)整體合力。要樹(shù)立產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、整體開(kāi)發(fā)的觀念，把珠江路和長(zhǎng)江路納入一體規(guī)劃、一體建設(shè)，在鞏固和發(fā)展各自主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)覆蓋兩路區(qū)間地帶，合理保持兩路核心經(jīng)濟(jì)圈的投資強(qiáng)度和產(chǎn)業(yè)密度，形成區(qū)域發(fā)展的整體優(yōu)勢(shì)。同時(shí)還要利用*湖生態(tài)景觀資源、九華山和北極閣景觀建設(shè)，以及十運(yùn)會(huì)場(chǎng)館建設(shè)等，規(guī)劃一批親水商業(yè)和高檔休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施，創(chuàng)造新型休閑消費(fèi)場(chǎng)所。
四是加快發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)商貿(mào)商務(wù)服務(wù)業(yè)
要圍繞加強(qiáng)我區(qū)社區(qū)建設(shè)、完善社區(qū)服務(wù)的要求，推進(jìn)商貿(mào)進(jìn)社區(qū)，加快現(xiàn)代社區(qū)商貿(mào)商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展。在東部地區(qū)推進(jìn)城市化、現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程中，做好東部地區(qū)現(xiàn)有資源的對(duì)接和挖掘，利用中山陵總體改造、東楊坊現(xiàn)代居住區(qū)等建設(shè)的機(jī)遇，在孝陵衛(wèi)、*湖、紅山等街道，通過(guò)規(guī)劃建設(shè)大型社區(qū)商貿(mào)商務(wù)服務(wù)中心，積極做好招商引資，大力引進(jìn)實(shí)力雄厚、帶動(dòng)力強(qiáng)的大企業(yè)、大集團(tuán)，推動(dòng)?xùn)|部科技、休閑、旅游、居住產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)更高層次的發(fā)展，以大賣(mài)場(chǎng)為主的形式導(dǎo)入社區(qū)中心龍頭店，配以各種個(gè)性化專賣(mài)店、精品店和多種多樣的服務(wù)設(shè)施，為群眾提供購(gòu)物、服務(wù)和休閑功能，建設(shè)現(xiàn)代社區(qū)群眾新型的生活消費(fèi)場(chǎng)所；同時(shí)要發(fā)揮現(xiàn)有商貿(mào)商務(wù)優(yōu)勢(shì)，加快估衣廊、網(wǎng)巾市、碑亭巷餐飲，丹鳳街手機(jī)通訊產(chǎn)品，新莊到紅山路汽貿(mào)、312國(guó)道物流等特色商貿(mào)街建設(shè)，形成具有各街道特色和優(yōu)勢(shì)的商貿(mào)商務(wù)發(fā)展格局。
五是完善市場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)“放心工程”，
要按照市政府《*市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)管理意見(jiàn)》和全市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃的要求，在全區(qū)的城市建設(shè)中做好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的布點(diǎn)和規(guī)劃建設(shè)，完成新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的任務(wù)，同時(shí)要抓好現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的調(diào)整和改造，積極創(chuàng)建綠色市場(chǎng)、文明市場(chǎng)、樣板市場(chǎng)，大力發(fā)展“農(nóng)改超”、“農(nóng)加超”等各類市場(chǎng)現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的全面提檔升級(jí)。要圍繞人民群眾副食品的食用安全，把“放心工程”真正做好。要繼續(xù)實(shí)行“放心工程”目標(biāo)管理責(zé)任制，按照突出市場(chǎng)流通體系、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系、檢測(cè)檢驗(yàn)體系建設(shè)的工作思路，規(guī)范豬肉憑印、證、據(jù)上市制度，強(qiáng)化肉品購(gòu)入登記制度，加強(qiáng)蔬菜副食品市場(chǎng)專項(xiàng)檢查監(jiān)管，整頓和規(guī)范食品流通秩序，對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)交易和銷(xiāo)售的蔬副食品一律由經(jīng)營(yíng)者持本人身份證實(shí)行實(shí)名登錄，并要求產(chǎn)品一律送檢；搞好蔬菜殘留農(nóng)藥的監(jiān)測(cè)工作，推行蔬菜IC卡市場(chǎng)準(zhǔn)入；對(duì)全區(qū)檢測(cè)點(diǎn)實(shí)行統(tǒng)一掛牌、檢測(cè)員統(tǒng)一培訓(xùn)、檢測(cè)藥劑統(tǒng)一配發(fā)、各類臺(tái)帳統(tǒng)一登記、各項(xiàng)制度統(tǒng)一上墻的“五統(tǒng)一”管理；打擊私屠亂宰、假冒偽劣等不法行為，開(kāi)展牛羊定點(diǎn)屠宰和市場(chǎng)監(jiān)管整治工作。
【關(guān)鍵詞】三滿意 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 水產(chǎn)品
一、三滿意基本狀況
三滿意位于山西省靈石縣，是一家以經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品為基礎(chǔ)，兼營(yíng)豬肉、調(diào)味品。三滿意作為靈石縣最大的批發(fā)商有中型冷庫(kù)1個(gè)，占地100平方米，小型4個(gè)，各共占地80平方米。有大型貨車(chē)3輛可以隨時(shí)運(yùn)行，營(yíng)業(yè)面積有170平方米。2012年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2000萬(wàn)元，純利潤(rùn)70萬(wàn)元。在靈石縣水產(chǎn)品市場(chǎng)上首屈一指。
三滿意在2012全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2000多萬(wàn)元，其中魚(yú)類有1100萬(wàn)元，蝦類500萬(wàn)元，貝類100萬(wàn)元，螃蟹50萬(wàn)元，調(diào)味品40萬(wàn)元，豬肉210萬(wàn)元。較上年度同比增長(zhǎng)了3%。在與同類型企業(yè)相比過(guò)程中，三滿意仍然是翹楚。就成本方面而言，管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用不斷下降，而倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用則是居高不下。三滿意分工簡(jiǎn)單，各部職責(zé)明確，使得內(nèi)部協(xié)調(diào)，降低了管理成本。只是由于配套設(shè)施的簡(jiǎn)陋以及職工的文化素質(zhì)都比較低，無(wú)法充分利用現(xiàn)代工具。
二、三滿意面臨的環(huán)境分析
水產(chǎn)流通的中間環(huán)節(jié)較多，依次為經(jīng)紀(jì)人、販運(yùn)商、批發(fā)商、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超市。經(jīng)紀(jì)人是聯(lián)系養(yǎng)殖戶和批發(fā)商的紐帶。在信息閉塞的地區(qū)，經(jīng)紀(jì)人較多，但隨著市場(chǎng)信息的網(wǎng)絡(luò)化，經(jīng)紀(jì)人會(huì)逐漸被淘汰，批發(fā)市場(chǎng)銷(xiāo)售是水產(chǎn)品集散的主要形式。
（一）靈石縣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境
靈石縣地處山西中部，距離省會(huì)太原150公里，總?cè)丝?6.1萬(wàn)人。縣城內(nèi)主要有兩個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：早市與四季鮮市場(chǎng)。早市主要針對(duì)次級(jí)經(jīng)銷(xiāo)商以及批量購(gòu)買(mǎi)者；四季鮮則主要針對(duì)消費(fèi)者。兩個(gè)市場(chǎng)共有水產(chǎn)經(jīng)銷(xiāo)商17戶，大型的有7戶，加上產(chǎn)品主要來(lái)自于太原市，品種以及物流成本都相差無(wú)幾。靈石縣北臨介休市，南接霍州，后兩者較靈石縣的市場(chǎng)規(guī)模都很大，先天地理上的局限使得靈石縣的水產(chǎn)市場(chǎng)很難進(jìn)一步擴(kuò)張，品牌的塑造更是破費(fèi)錢(qián)財(cái)。
因?yàn)殪`石縣到山西最大的貨運(yùn)集散地太原只需2個(gè)小時(shí)，產(chǎn)品發(fā)貨十分便利。再加上受制于規(guī)模以及資金的因素，目前靈石縣各商戶采取的保鮮?；罴夹g(shù)主要是低溫保鮮、冰溫保鮮以及充氧?；?。
（二）產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析
（1）現(xiàn)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。很明顯三滿意處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，而季華則是挑戰(zhàn)者，景三主要經(jīng)營(yíng)的是一些高端品種，對(duì)于靈石縣而言是奠基者，其余則是追隨者。靈石縣市場(chǎng)水產(chǎn)品的價(jià)格主要受太原的影響，但是又有其獨(dú)立的一面，各經(jīng)銷(xiāo)商又可以在一定的范圍內(nèi)自主定價(jià)。由于各經(jīng)銷(xiāo)商缺乏自己的品牌，營(yíng)業(yè)規(guī)模主要受制于產(chǎn)品的價(jià)格，由于三滿意具有大型的冷藏設(shè)備以及自己較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為完善的物流（貨車(chē)），因此到貨方便，可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。但是另一方面大型的冷藏設(shè)備以及物流又成為銷(xiāo)售淡季時(shí)的顯著成本。
圖1 靈石縣各水產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率
（2）購(gòu)買(mǎi)者的議價(jià)能力。三滿意屬于批發(fā)商，而其所在的早市有店1，店2等其余六家，由于各戶經(jīng)營(yíng)的品種大致沒(méi)有差別，企業(yè)的客戶主要靠?jī)r(jià)格以及關(guān)系來(lái)維持。水產(chǎn)品分為淡旺季，冬春是旺季，在旺季中，水產(chǎn)品受制于物流等其他因素的影響，產(chǎn)品供應(yīng)不是很充足，而需求很旺盛，供需之間的差異使得在價(jià)格方面，批發(fā)商有著更大的話語(yǔ)權(quán)；而反之在淡季，市場(chǎng)需求不足，產(chǎn)品積壓，客戶就有了更大的話語(yǔ)權(quán)。
（3）供應(yīng)商的議價(jià)能力。靈石縣各批發(fā)商的貨源主要來(lái)自于太原市，太原市的批發(fā)市場(chǎng)以五龍口為主，市場(chǎng)內(nèi)廠商眾多，因此批發(fā)價(jià)格實(shí)際相差無(wú)幾。但有的批發(fā)商會(huì)提供銷(xiāo)售方面相應(yīng)的建議或是市場(chǎng)的趨勢(shì)，而有的批發(fā)商則會(huì)在物流上給予幫助。三滿意每次的進(jìn)貨數(shù)量都很大是五龍口市場(chǎng)的大客戶，因此可以享受來(lái)自太原批發(fā)商們的更多幫助以及福利。
三、三滿意存在的問(wèn)題以及總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的制定
（1）成本，尤其是倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用居高不下。近些年來(lái)三滿意在財(cái)務(wù)、人力等成本費(fèi)用上有著明顯的下降，但倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用遲遲不見(jiàn)降低。這一方面是因?yàn)槿凉M意不能制定出科學(xué)、準(zhǔn)確的進(jìn)貨計(jì)劃；另一方面也說(shuō)明了三滿意在產(chǎn)品促銷(xiāo)方面做得不是很好。
（2）高品質(zhì)產(chǎn)品為市場(chǎng)接受程度任較低，無(wú)法與低品質(zhì)產(chǎn)品拉開(kāi)價(jià)差。雖然靈石縣當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨皆诮┠昀辛艘恍┨岣?，但仍然沒(méi)有能力消費(fèi)高端產(chǎn)品，并且當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期是以豬肉為主，對(duì)水產(chǎn)品的消費(fèi)量一直比較低，對(duì)其認(rèn)識(shí)也處于極低的水平。這就使得靈石縣高端水產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量不足，產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格不是很高。
（3）渠道固化，產(chǎn)品除過(guò)批發(fā)外，只進(jìn)行簡(jiǎn)單的零售，渠道開(kāi)拓不足。三滿意一直局限在過(guò)去的批發(fā)零售業(yè)務(wù)，服務(wù)對(duì)象主要是下一級(jí)的批發(fā)商或是零售商，而其客戶資源則是建立在三滿意較低的供貨價(jià)格上。渠道極其狹窄，一旦其他企業(yè)以更低的價(jià)格供貨，三滿意將會(huì)迅速損失自己的客戶。問(wèn)題存在的根源有二：一是三滿意的銷(xiāo)售渠道過(guò)于狹窄，客戶損失的風(fēng)險(xiǎn)很大；二是三滿意在客戶關(guān)系管理方面仍然處于個(gè)人關(guān)系層次，缺乏其他企業(yè)所無(wú)法提供的服務(wù)。
（4）信息獲取落后。對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用處于極為低端的水平，只進(jìn)行簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，缺乏專業(yè)的信息平臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的變化反應(yīng)遲鈍，造成貨源市場(chǎng)緊缺。
四、解決思路――實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略
（一）實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是基于水產(chǎn)行業(yè)的的特征考慮
水產(chǎn)行業(yè)的附加值較低，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)必不可少的行業(yè)。而水產(chǎn)品屬于無(wú)差別的產(chǎn)品，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品基本上屬于同質(zhì)的，用戶只需按量訂貨，很少考慮是誰(shuí)的產(chǎn)品，而關(guān)心的只是產(chǎn)品的價(jià)格。從行業(yè)及產(chǎn)品特征來(lái)分析，成本最低的企業(yè)就能迅速提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和投資回報(bào)率，獲得長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。雖然差異化和集中戰(zhàn)略也能給三滿意帶來(lái)發(fā)展契機(jī)，但當(dāng)前的外部環(huán)境和內(nèi)部條件決定，三滿意比較靈石縣的其他企業(yè)而言，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略應(yīng)是三滿意的首選戰(zhàn)略。
（二）實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所決定的
一方面，靈石縣的區(qū)域市場(chǎng)比較狹小，而水產(chǎn)的進(jìn)入門(mén)檻比較低；另一方面，越來(lái)越便捷的交通使得消費(fèi)者可以從鄰近的市場(chǎng)比如介休，甚至是太原直接購(gòu)買(mǎi)。這就使得水產(chǎn)經(jīng)銷(xiāo)商為了擴(kuò)大市場(chǎng)份額，必須要從價(jià)格方面做文章
（三）成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是三滿意自身發(fā)展所決定的
三滿意有著其他企業(yè)無(wú)法比擬的基礎(chǔ)設(shè)施，但也造成了企業(yè)的成本包括折舊費(fèi)用很高，成本優(yōu)勢(shì)對(duì)于三滿意至關(guān)重要，這不僅僅局限于成本本身，且需要進(jìn)一步強(qiáng)化成本控制手段，優(yōu)化企業(yè)成本管理，從戰(zhàn)略的高度去挖掘降低成本和獲取收益的潛力。因此，實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，既有其必然性，又有其緊迫性。
五、三滿意成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的制定
企業(yè)制定成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的目標(biāo)后，必須制定相應(yīng)的管理策略以保證成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的順利實(shí)施。而對(duì)于三滿意來(lái)說(shuō)，最主要的是供應(yīng)鏈管理以及信息化管理。
（一）供應(yīng)鏈管理
對(duì)三滿意企業(yè)而言，供應(yīng)鏈成本包括了企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)成本以及渠道維護(hù)與開(kāi)拓的成本。倉(cāng)儲(chǔ)成本主要通過(guò)增加銷(xiāo)售量來(lái)降低，而增加銷(xiāo)售量與渠道開(kāi)拓不謀而合，兩者實(shí)質(zhì)上是同一個(gè)問(wèn)題。而三滿意要想降低相應(yīng)的成本，需要做到：
（1）搞好客戶關(guān)系管理。客戶是企業(yè)最寶貴的資源，長(zhǎng)期穩(wěn)定的客戶可以降低市場(chǎng)開(kāi)拓費(fèi)用、減少交易成本和管理成本。與企業(yè)重點(diǎn)客戶建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作，可以實(shí)現(xiàn)雙方共贏。企業(yè)應(yīng)積極搜集、整理每一個(gè)客戶的信息，對(duì)客戶的需求做出反應(yīng)。在三滿意的客戶中，天宇和開(kāi)泰兩家企業(yè)所占的份額較大，三滿意要留住老客戶關(guān)鍵在于提供高質(zhì)量的服務(wù)，其次要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。對(duì)于沁源、聚義應(yīng)該提供相應(yīng)的折扣或是優(yōu)惠活動(dòng)來(lái)激發(fā)他們進(jìn)貨量。
（2）積極開(kāi)拓渠道。降低倉(cāng)儲(chǔ)成本，加快貨物流通的一個(gè)重要方法就是開(kāi)拓新的渠道。三滿意現(xiàn)有的客戶主要是次級(jí)批發(fā)商、零售商以及部分消費(fèi)者。大部分酒店、餐館的食材大都是自己購(gòu)買(mǎi)，很少有水產(chǎn)批發(fā)商直接上門(mén)供貨，一是因?yàn)闆](méi)有相應(yīng)的門(mén)路，二是小富即安的思想，就是怕麻煩，缺乏相應(yīng)的理念。與之成明顯對(duì)比的是，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的餐館紛紛與蔬菜，肉食供應(yīng)商簽訂合同，這樣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以節(jié)省現(xiàn)金流，做到按月甚至是按季度付款，而蔬菜、肉食類供應(yīng)商才獲得了穩(wěn)定的客戶。
（3）選擇戰(zhàn)略供應(yīng)商，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作。從表面上看，企業(yè)與供應(yīng)商的利益事相對(duì)立的，采購(gòu)價(jià)格的高低直接決定了企業(yè)與供應(yīng)商的利益，但從深層次上講，企業(yè)與供應(yīng)商的利益是一致的。為供應(yīng)商提供了廣闊的市場(chǎng)平臺(tái)和更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。采購(gòu)渠道的穩(wěn)定性關(guān)系到了企業(yè)采購(gòu)成本的高低、原材料供應(yīng)安全與否，直接影響產(chǎn)品成本高低和質(zhì)量?jī)?yōu)劣。三滿意在太原市的供應(yīng)商主要是Axx企業(yè)以及Bxx企業(yè)，對(duì)這兩個(gè)企業(yè)，三滿意要經(jīng)常保持聯(lián)系，了解最新的業(yè)務(wù)動(dòng)態(tài)，咨詢有關(guān)的產(chǎn)品銷(xiāo)售以及保存知識(shí)，構(gòu)建良好地關(guān)系。
（二）信息化管理
信息化管理是指企業(yè)通過(guò)郵件、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代信息技術(shù)，不斷提高其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理水平，進(jìn)而提高企業(yè)的效益和競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)于三滿意企業(yè)而言，當(dāng)前急缺的有兩樣：
企業(yè)黃頁(yè)，太原市很多水產(chǎn)企業(yè)都在網(wǎng)上注冊(cè)了自己的公司，了企業(yè)的信息，使得企業(yè)的市場(chǎng)范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了所在地域的限制，從而打破了靈石縣市場(chǎng)的限制。
信息搜集平臺(tái)，靈石縣包括三滿意在內(nèi)的幾乎所有的水產(chǎn)商，對(duì)市場(chǎng)信息的獲取仍是憑借自己的經(jīng)驗(yàn)或是通過(guò)電話與供應(yīng)商交談，而后者主要發(fā)生在廠商向上一環(huán)訂貨或者有新的需求時(shí)。專業(yè)的信息收集平臺(tái)的缺失使得三滿意就像雙眼昏花的老人，若非道路很平坦，怕早已摔了幾個(gè)跟斗。
六、結(jié)論
本文通過(guò)以上各章的分析和研究，運(yùn)用PEST分析法以及波特的五力模型，對(duì)三滿意所在的環(huán)境進(jìn)行了分，確定了三滿意的強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)以及所面臨的機(jī)會(huì)與威脅。再通過(guò)對(duì)三種競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略使用條件的比較，確定了三滿意所采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的必要性，并提出了實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的相應(yīng)策略。由于三滿意所在水產(chǎn)品市場(chǎng)所面臨的成本上升，競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)必須調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。得出三滿意面臨的主要基于在渠道和信息兩個(gè)方面；而威脅則在于產(chǎn)品的同質(zhì)化使得企業(yè)跟容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿，而一旦競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手獲得成本更低的貨源，三滿意的市場(chǎng)份額將急劇減少。
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分裂的果蔬流通渠道
我國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)面積廣闊，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)分散，使得農(nóng)產(chǎn)品保鮮最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)——采摘后的產(chǎn)地保鮮處理，難以得到保證，且農(nóng)產(chǎn)品保鮮、加工、包裝等環(huán)節(jié)機(jī)械化程度很低。在我國(guó)，果蔬流通的中間環(huán)節(jié)由數(shù)量眾多的批發(fā)商、小販、物流商參與。果蔬一般由小販從農(nóng)戶手中收購(gòu)，然后經(jīng)過(guò)小販由大大小小的物流商送達(dá)批發(fā)商，再通過(guò)幾層批發(fā)最終到終端客戶（見(jiàn)圖1）。這個(gè)流通環(huán)節(jié)的參與者帶有不同的利益訴求，相互之間缺乏協(xié)作性，造成果蔬流通渠道的分裂，而不能形成一個(gè)一體化的果蔬供應(yīng)鏈。從價(jià)值鏈的角度考慮，果蔬原產(chǎn)地的收購(gòu)價(jià)格非常便宜，而主要增值過(guò)程在層層收購(gòu)、層層批發(fā)的流通和物流環(huán)節(jié)中產(chǎn)生，這就使得靠近果蔬產(chǎn)地的流通參與者缺乏足夠的動(dòng)力去降低損耗率。對(duì)他們而言，只需要增加一些采購(gòu)量就可以平衡腐損對(duì)貨量影響，沒(méi)有必要投資昂貴的設(shè)備去降低果蔬運(yùn)輸?shù)膿p耗率。而果蔬的終端參與者如連鎖超市、消費(fèi)者承擔(dān)了較高的成本，他們雖有意愿去降低損耗率，但對(duì)整個(gè)流通渠道改變卻無(wú)能為力。以水果的保鮮為例，需要在采摘后立即進(jìn)行預(yù)冷、殺菌、涂膜、殺蟲(chóng)等處理，并在流通的全過(guò)程中保持合適的溫度。
在發(fā)達(dá)國(guó)家，比如美國(guó)，果蔬流通渠道發(fā)展得非常完善，從農(nóng)場(chǎng)到終端的物流環(huán)節(jié)一般由專業(yè)的農(nóng)業(yè)合作社負(fù)責(zé)運(yùn)作，農(nóng)場(chǎng)主通過(guò)參股農(nóng)業(yè)合作社分享增值收益。不僅如此，農(nóng)業(yè)購(gòu)銷(xiāo)合作社市場(chǎng)占有率很高，化解了“小農(nóng)戶”與“大市場(chǎng)”之間的矛盾。如新奇士橙農(nóng)協(xié)會(huì)每年銷(xiāo)售量占美國(guó)柑橘產(chǎn)量的近一半，在與零售商銷(xiāo)售時(shí)具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。
落后的果蔬冷鏈物流體系
由于我國(guó)果蔬冷鏈物流起步較晚，還未完全實(shí)現(xiàn)國(guó)家食品工業(yè)“十一五”發(fā)展綱要中關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代化食品物流體系的要求，更談不上產(chǎn)業(yè)化，而果蔬物流損耗率的降低離不開(kāi)冷鏈物流的發(fā)展。就整個(gè)冷鏈物流而言，中國(guó)的食品冷鏈還未形成體系。無(wú)論是從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的背景來(lái)看，還是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，差距都十分明顯。
目前，我國(guó)絕大部分第三方冷鏈物流企業(yè)是從事冷藏運(yùn)輸或倉(cāng)儲(chǔ)的企業(yè)轉(zhuǎn)制而成，企業(yè)規(guī)模小，網(wǎng)絡(luò)不健全，市場(chǎng)覆蓋面較窄，并非完全意義上的果蔬冷鏈物流服務(wù)。而現(xiàn)有幾種類型的冷鏈設(shè)施裝備遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)保溫車(chē)輛約有3萬(wàn)輛，只是美國(guó)的1/7、日本的1/4。冷藏保溫汽車(chē)占貨運(yùn)汽車(chē)的比例僅為0.3%左右。在全國(guó)鐵路總運(yùn)行車(chē)輛中，冷藏車(chē)只有6900多輛，占2%，而且大多是陳舊的機(jī)械式速凍車(chē)輛，規(guī)范的、保溫式的保鮮冷藏車(chē)輛更少。同時(shí)我國(guó)冷庫(kù)總?cè)萘窟€很低，很多冷庫(kù)只限于肉類、魚(yú)類的冷凍儲(chǔ)藏，而且表現(xiàn)為利用率不高。由于設(shè)備陳舊導(dǎo)致果蔬產(chǎn)品損耗嚴(yán)重，并由此導(dǎo)致物流系統(tǒng)成本高，整個(gè)物流費(fèi)用占到果蔬產(chǎn)品總成本的70%，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，果蔬產(chǎn)品物流成本最高不應(yīng)該超過(guò)其總成本的50%。另一方面，我國(guó)冷鏈中冷藏技術(shù)專業(yè)技術(shù)缺乏，致使冷鏈成本居高不下，信息技術(shù)落后，沒(méi)有建立完善的冷鏈信息系統(tǒng)，無(wú)法實(shí)時(shí)監(jiān)控溫度、傳遞信息、實(shí)現(xiàn)信息共享。在北京、上海、廣州三大都市圈，其信息技術(shù)設(shè)施和信息覆蓋率在全國(guó)領(lǐng)先，即可以通過(guò)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)等途徑提供農(nóng)產(chǎn)品信息，但是能夠通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲得市場(chǎng)和技術(shù)信息的農(nóng)村家庭卻只有0.18%。同其他產(chǎn)業(yè)相比，農(nóng)業(yè)的電子商務(wù)規(guī)模很小，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)資料的農(nóng)戶不足0.12%，依據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息出售農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)戶不足0.15%，而其中果蔬的占比就更低了。
波動(dòng)的果蔬定價(jià)體系
蔬果的季節(jié)性強(qiáng)，在現(xiàn)有的果蔬供應(yīng)體系中，果蔬種植者對(duì)市場(chǎng)情況了解有限，常常是“什么好賺種什么”，年產(chǎn)量波動(dòng)比較大，導(dǎo)致供需缺口被放大。在收成較好的年份，由于信息不對(duì)稱常出現(xiàn)恐慌性拋售，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)非常劇烈。在價(jià)格比較低的時(shí)候，農(nóng)戶生產(chǎn)計(jì)劃的制定又往往滯后于市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，出現(xiàn)價(jià)格的暴漲。價(jià)格與供需的失衡使得目前我國(guó)尚未形成統(tǒng)一的果蔬類農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格定價(jià)體系，果蔬的價(jià)格和產(chǎn)量波動(dòng)較大。而在美國(guó)，農(nóng)業(yè)購(gòu)銷(xiāo)合作社在解決蔬果年產(chǎn)量不穩(wěn)定的情況發(fā)揮著關(guān)鍵作用。每年合作社都會(huì)對(duì)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，制定生產(chǎn)計(jì)劃；如果產(chǎn)量好于預(yù)期，合作社會(huì)利用資源積極拓展出口等其他銷(xiāo)售渠道，維持蔬果產(chǎn)品價(jià)格在一個(gè)較穩(wěn)定的范圍內(nèi)。
另一方面，冷鏈運(yùn)輸由于初始投資成本和運(yùn)營(yíng)成本均較高，運(yùn)輸過(guò)程中又耗電、易腐食品損耗等關(guān)系，與普貨運(yùn)輸相比，隨著運(yùn)輸時(shí)間的增加，運(yùn)輸成本大幅增加。因此通過(guò)延長(zhǎng)單位物流時(shí)間而降低單位商品成本的效益并不明顯，所以冷鏈設(shè)備特別是冷庫(kù)無(wú)論是產(chǎn)能和成本都較為剛性。目前我國(guó)仍處于冷鏈物流市場(chǎng)培育的初期，而冷鏈物流行業(yè)能否盈利取決于是否可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。在有效需求不足、行業(yè)規(guī)范和政府監(jiān)管缺位的條件下，行業(yè)前期的利潤(rùn)很難保證。因此，在波動(dòng)劇烈的果蔬價(jià)格體系下，冷鏈投資者的對(duì)盈利情況缺乏穩(wěn)定的預(yù)期，果蔬冷鏈物流建設(shè)的投資回報(bào)率難以得到保證，冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)對(duì)逐利資金的吸引力仍顯不足。
低值的果蔬加工產(chǎn)業(yè)
前言
寶恒公寓坐落于徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，東臨華東第二的徐州火車(chē)站300米，西靠風(fēng)景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮(zhèn)江投資人帶來(lái)的全新的江南設(shè)計(jì)理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計(jì)1000余平方，兩部電梯設(shè)施齊全。如此優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)，更需要優(yōu)質(zhì)管理，徐州春暉物業(yè)管理公司有多年的物管經(jīng)驗(yàn)，成功并持續(xù)的管理著近十個(gè)物業(yè)，完全有能力對(duì)寶恒公寓實(shí)施優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、辦公環(huán)境。
一、公司概況：
徐州春暉物業(yè)管理公司是一家具有轄區(qū)基層政府及執(zhí)法機(jī)關(guān)背景，注冊(cè)資金50萬(wàn)元，具備專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開(kāi)發(fā)前舜小區(qū)、綜合開(kāi)發(fā)壩子小區(qū)、中房集團(tuán)永康小區(qū)、久隆圓夢(mèng)花園小區(qū)等近十個(gè)住宅小區(qū)、朝陽(yáng)市場(chǎng)、徐州三院兩家單位。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門(mén)，直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。
二、公司物業(yè)管理理念
我們認(rèn)為：物業(yè)管理的目的，是要為業(yè)主或租戶，提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住工作環(huán)境，保障業(yè)主及租戶的利益。同時(shí)，更是要提高物業(yè)的投資回報(bào)率。使業(yè)主投資的物業(yè)升值增值。因此，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，更為重要的是通過(guò)這些物業(yè)，去推動(dòng)和協(xié)調(diào)在這些物業(yè)內(nèi)進(jìn)行各類活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì)與人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品得以發(fā)揮最高的效益。我們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)受市場(chǎng)規(guī)律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業(yè)主是“上帝”.
三、管理業(yè)績(jī)：
當(dāng)前春暉物業(yè)管理公司所管理的生活小區(qū)都是都是其他物管無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去的樓盤(pán)、小區(qū)。是其他物管無(wú)法管理的爛攤子，雖然我公司在當(dāng)?shù)卣闹С窒鲁晒Φ貙⑦@些樓盤(pán)、小區(qū)一一梳理、整治并管理好，但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與新建樓盤(pán)、小區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，堅(jiān)持走“市場(chǎng)化、專業(yè)化、人性化”的發(fā)展之路。并把人才隊(duì)伍建設(shè)放在首位，并從中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州、深圳等地地邀請(qǐng)具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人才加盟本公司。當(dāng)前公司正導(dǎo)入ISO900質(zhì)量認(rèn)證體系，以提高公司的專業(yè)化水準(zhǔn)，同時(shí)重視自己的弱項(xiàng)，把技術(shù)要求較高的工程維護(hù)和房屋維護(hù)等項(xiàng)，交給給具有國(guó)家資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。
四、管理優(yōu)勢(shì)：
（一）本土企業(yè)對(duì)樓盤(pán)環(huán)境最熟悉
俗話說(shuō)知己知彼百戰(zhàn)不殆，強(qiáng)龍難壓地頭蛇、我公司是土生土長(zhǎng)的由地方基層政府支持的，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公營(yíng)企業(yè)，對(duì)住戶、周邊環(huán)境、政府職能部門(mén)最熟悉，開(kāi)展寶恒公寓物管工作駕輕就熟。這一點(diǎn)無(wú)任何一家物管企業(yè)可與我公司相抗衡。
（二）政府依托，無(wú)倒閉之憂
徐州的物管企業(yè)素有打一槍換一個(gè)地方的習(xí)慣，即在樓盤(pán)使用初期憑借開(kāi)發(fā)商的垂青，不管住戶業(yè)主是否滿意，先賺一筆錢(qián)服務(wù)一兩年，兩三年后收不到錢(qián)就撤退，就逃跑。春暉物業(yè)管理公司則不同，當(dāng)初政府承辦春暉物管公司的目的，就是為了協(xié)助那些物管撤離小區(qū)的業(yè)主享受良好的物業(yè)服務(wù)，政府是以服務(wù)社會(huì)、服務(wù)群眾為己任的。這一點(diǎn)是我公司與民營(yíng)物管企業(yè)的最大區(qū)別。
（三）有執(zhí)法機(jī)構(gòu)支援，能更好的將寶恒公寓周邊環(huán)境整治好，給業(yè)主一個(gè)優(yōu)美舒適的生活空間
寶恒公寓地處徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，周邊環(huán)境因缺少農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)比較混亂，只有當(dāng)?shù)貓?zhí)法機(jī)關(guān)才有權(quán)對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行整治，而春暉物業(yè)管理公司由政府創(chuàng)辦，公安、城管等執(zhí)法機(jī)關(guān)將全力支持配合公司的經(jīng)營(yíng)和管理。這一點(diǎn)其他物管公司望塵莫及。
（四）經(jīng)驗(yàn)豐富、收費(fèi)低廉
公司目前管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開(kāi)發(fā)前舜小區(qū)、綜合開(kāi)發(fā)壩子小區(qū)、中房集團(tuán)永康小區(qū)、久隆圓夢(mèng)花園小區(qū)等近十個(gè)住宅小區(qū)（均系其他物管公司撤離后無(wú)法管理的）、朝陽(yáng)市場(chǎng)、徐州三院兩家單位，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在物管行業(yè)以最低的收費(fèi)（個(gè)別樓盤(pán)每平方米收費(fèi)僅為0.08元/月）獲取了持續(xù)優(yōu)良的服務(wù)。
五、工作原則和做法
（一）零干擾服務(wù)
物業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)以盡量不打擾業(yè)主住戶為原則，如人走到樓門(mén)口，樓道燈也應(yīng)聲而開(kāi)，路口展示屏顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息等。
（二）氛圍管理
在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德?tīng)I(yíng)造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。實(shí)踐“氛圍管理”，給住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。經(jīng)常組織業(yè)主開(kāi)展一些文化、體育活動(dòng)如展覽、比賽、沙龍聯(lián)歡等。
（三）個(gè)性化服務(wù)
采用“個(gè)性化服務(wù)”根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。
（四）“管理報(bào)告”制
“我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方？所花的錢(qián)值不值？當(dāng)不當(dāng)？”是業(yè)主最關(guān)心的事項(xiàng)，推行“管理報(bào)告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說(shuō)管理費(fèi)如何花銷(xiāo)、讓業(yè)主評(píng)說(shuō)住宅區(qū)管理得好不好。
（五）1拖N管理
“1拖N”即實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率和工作效率。
（六）打分制
員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個(gè)衡量物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有做好，也同時(shí)讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。
（七）噪音等約束性管理
社區(qū)安靜是每一個(gè)住戶的理想，但外部交通及社會(huì)噪音及內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對(duì)某些住戶的音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲等。物業(yè)管理應(yīng)該有一個(gè)公平的管理公約，對(duì)其中個(gè)別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。
同樣，對(duì)公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進(jìn)行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯(cuò)誤的時(shí)候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識(shí)，則是物業(yè)管理的一大課題。
（八）會(huì)所安排
特色會(huì)所是許多新社區(qū)成功的新招，但會(huì)所經(jīng)營(yíng)往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一，能把社區(qū)住戶吸引到會(huì)所里來(lái)，視會(huì)所為第二客廳，同時(shí)利用會(huì)所展開(kāi)多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng)，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個(gè)方向。
（九）物業(yè)管理的費(fèi)用獨(dú)立核算
物業(yè)管理的費(fèi)用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨(dú)立的大樓就是一個(gè)獨(dú)立的戶頭、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出最大限度地照顧廣大業(yè)主。所有收入支出先由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。定期公布財(cái)務(wù)狀況，不少于三個(gè)月公布一次，以方便業(yè)主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)管理處的信心。管理費(fèi)一般由以下部分組成：
（1）聘用管理員工的薪金、福利補(bǔ)貼等約占管理費(fèi)總額的25%—40%。
（2）電梯等樓宇設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用；
（3）公共部位電、水、煤及通信的費(fèi)用；
（4）樓宇火災(zāi)保險(xiǎn)，公共責(zé)任及勞工保險(xiǎn)費(fèi)；
（5）樓宇清潔及保安、護(hù)花種草等及美化環(huán)境方面的費(fèi)用；
（6）管理公司的行政開(kāi)支；
（7）儲(chǔ)備金，實(shí)際上是房屋及設(shè)備的大修理費(fèi)用，?？顚Ｓ?。
上述費(fèi)用中，除第一項(xiàng)作為物業(yè)公司的法定收入，可以自由支配外，其他費(fèi)用均需定期向業(yè)主或租戶公布帳目，年終有余時(shí)，要轉(zhuǎn)入下年；出現(xiàn)赤字時(shí)，需要由業(yè)主或租客分?jǐn)?。如果?jīng)常性收入低于經(jīng)常性支出，就可能要調(diào)整管理費(fèi)。
（十）堅(jiān)持“一個(gè)中心”倡導(dǎo)“兩個(gè)體系”理順“三方關(guān)系”
堅(jiān)持“一個(gè)中心”即堅(jiān)持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原則，通過(guò)各種信息渠道（如客戶意見(jiàn)征詢等活動(dòng)）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對(duì)性的向客戶提供各種服務(wù)，以滿足客戶的需求。倡導(dǎo)“兩個(gè)體系”人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系，走一條“精挑選，嚴(yán)訓(xùn)練”的人才隊(duì)伍建設(shè)之路，練就精兵強(qiáng)將，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理；倡導(dǎo)“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵(lì)、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過(guò)員工例會(huì)制度、金點(diǎn)子工程、內(nèi)部通氣會(huì)、有話大家說(shuō)等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時(shí)也讓員工了解公司的工作計(jì)劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。理順“三方關(guān)系”通過(guò)各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)通過(guò)住戶訪問(wèn)、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關(guān)系；理順與開(kāi)發(fā)商、相關(guān)政府部門(mén)的關(guān)系，贏得住戶對(duì)本公司的信任和支持。